谈不动产物权的善意取得

通辽铁路运输法院 葛长生


2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》经第十届全国人民代表大会第五次会议通过，并于2007年10月1日施行。该项法律的出台，为完善我国原有的物权法制度，在诸多方面作出了重大的突破。本文就《中华人民共和国物权法》中不动产物权善意取得制度的理解与适用略陈已见。
一、善意取得的概念及现实意义
善意取得又称即时取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。由此看来，在传统的善意取得的理论中，善意取得制度只适用于动产而不适用不动产。而我国刚刚通过的《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益，这是我国物权法制度的一个特色载入了历史。
我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产是发展的必然有其历史的重要意义。纵观外国立法，如德国、瑞士和我国台湾民法典中都明确规定了不动产的善意取得制度。而在我国物权法颁布以前，在相关司法解释中也有动产和不动产善意取得的相关规定，如1965年12月1日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合发出的《关于没收和处理赃款财物若干暂行规定》第六项中规定：“在办案中已经查明被犯罪分子卖掉的脏物、应当酌情追缴。对买主确定知道是赃物而购买的，应将赃物无偿追出予以没收或退还原主；对买主确定不知道赃物，而又找到了失主的，应该由罪犯按卖价将原物赎回，退还原主，或按价赔偿损失；如果罪犯确实无力赎回或赔偿损失，可以根据买主与失主双方的具体情况进行调解，妥善处理。”
1990年12月5日，最高人民法院《关于贯彻若干意见》（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”笔者认为，该条中虽然未明确说明共有财产的范围，但解释上理应包括不动产。
总之，这两项规定都触及善意取得问题，这说明我国已明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产。由此可见，善意取得作为一项重要的民事法律制度，是以日耳曼法为契机演绎发展而成的，在充分维护了善意买受人利益的同时，也适应了我国的国情，为以后我国物权法立法中，关于不动产物权的善意取得奠定理论基础，促进了社会主义市场经济快速有序地发展具有深远的历史意义。
二、不动产善意取得的构成要件
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用善意取得，我们归纳起来主要以下四个要件：
其一、让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属于财产所有人的，特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分是不适用善意取得的问题。
其二、受让人受让该财产时是善意的。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。因此，所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。
其三、受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为。善意取得是以有偿取得为前题条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。由此可见，受让人无偿取得不动产财产的，不适用善意取得制度。
其四、已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表现形式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有善意取得适用的余地。因此，符合以上四个条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能及时向受让人行使物权请求权。
三、适用不动产善意取得应当注意以下几个问题
随着2007年10月1日《中华人民共和国物权法》的实施，不动产物权的案件会越来越多，这对每一名从事民事审判工作的审判人员来说都是一个新的挑战。为此，笔者认为，审理好此类案件应注意以下几个问题。
第一、关于如何认定受让人受让该财产是善意的问题。
在认定受让人是否为善意时，我们从善意的字面上理解，是指行为人做事是出于好意，而不是恶意内心活动状况；从法律概念角度，善意作为人的主观活动，虽不显于外部，但有他衡量标准。因此，作为审判人员来说，在审理此类案件中，应当采取一定的方式和方法，笔者认为，应当采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明受让人为恶意，则推定受让人为善意。如果完全由受让人就其出于恶意来作出举证，则违背了民事诉讼“谁主张，谁举证”的一般原则，同时加重了受让人的举证负担，不利于保护善意第三人的利益，对受让人也是不公平的。
第二、关于不动产物权登记的问题。
不动产物权善意取得制度的法理基础是物权公示，所谓的物权公示是指物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权公示，并进而决定物权的变动效力。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，对于善意的第三人取得的不动产物权是以登记为要件的，不正确和错误登记是不适用不动产善意取得制度。换言之，如果原权利人向受让人请求返回原物，则受让人可以善意取得为由对原权利人的请求权进行有效抗辩。从而使原权利人可以选择一种对转让人最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。这样，我们就可以最大限度地保护善意的第三人利益，同时也符合本次立法的宗旨。
第三、关于土地所有权是否适用善意取得的问题。
对于该问题，笔者认为，我国是社会主义公有制国家，土地作为国家所有权的客体，是国家最重要的资源。根据《宪法》第十条和《中华人民共和国物权法》第四十七条的规定，土地属于国家和集体所有，任何人或其他组织不得因为善意占有而取得土地所有权，也不因国家在一定期限内没有向占有人主张权利而丧失主张所有权请求权。因此，土地所有权是不适用善意取得制度。
第四、关于违章建筑是否适用善意取得的问题。
建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下
列情形之一的房屋不得出租，......(五)属于违章建筑的。”《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：“下列民事行为无效......(五)违反法律或社会公共利益的。”纵观上述二项法律的规定，属于违章建筑的房屋，建房人建房时没有履行相关的建房手续，他就不能合法取得房屋的所有权，同时根据《城市房地产管理办法》的有关规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此，不能成为交易的标的物，所以也不存在善意取得制度适用的问题。




二00七年五月二十五日
山西省人大常委会


山西省实施《中华人民共和国中小企业促进法》办法


　　（２００６年１１月３０日山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）

　　　　　　　　　　　山西省人民代表大会常务委员会公告
　　《山西省实施〈中华人民共和国中小企业促进法〉办法》已由山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于２００６年１１月３０日通过，现予公布，自２００７年３月１日起施行。
　　　　　　　　　　　　山西省人民代表大会常务委员会
　　　　　　　　　　　　　２００６年１１月３０日

　　　　　　　　　　　　　第一章　总则
　　第一条　为了实施《中华人民共和国中小企业促进法》，结合本省实际，制定本办法。
　　第二条　省人民政府制定本省促进中小企业发展的政策，对中小企业的发展进行统筹规划。
　　设区的市、县（市、区）人民政府应当把发展中小企业纳入国民经济和社会发展规划，并制定促进本地区中小企业发展的具体措施。
　　第三条　县级以上人民政府负责中小企业工作的部门组织实施国家和省制定的中小企业法律、法规、政策和规划，对本行政区域内的中小企业工作进行综合协调、指导和服务。
　　县级以上人民政府其他有关部门在各自职责范围内，对本行政区域内的中小企业进行指导和服务。
　　　　　　　　　　　　　　第二章　资金支持
　　第四条　省人民政府应当在省财政预算中安排中小企业服务体系建设专项资金，并视财力增长逐步增加。
　　设区的市、县牗市、区牘人民政府应当根据本地实际，在财政预算中安排中小企业服务体系建设专项资金。
　　中小企业服务体系建设专项资金用于支持中小企业公共服务体系建设。
　　第五条　省人民政府设立中小企业发展资金。
　　设区的市、县牗市、区牘人民政府根据本地实际，设立中小企业发展资金。
　　中小企业发展资金主要用于下列扶持中小企业的事项：
　　（一）创业辅导和服务；
　　（二）建立中小企业信用担保体系；
　　（三）技术创新；
　　（四）清洁生产；
　　（五）专业化生产以及与大企业的协作配套；
　　（六）开拓国际市场；
　　（七）其他事项。
　　中小企业发展资金应当专款专用，加强监督。
　　第六条　鼓励各类金融机构开发适应中小企业发展的金融产品，增加对中小企业的信贷支持。
　　第七条　引导和支持中小企业依法通过股权融资、项目融资、债券融资、租赁融资、境内外上市等途径融资。
　　第八条　省人民政府应当建立和完善中小企业信用信息征集与评价体系，提供中小企业信用信息查询服务。
　　第九条　县级以上人民政府应当落实国家和省有关信用担保的扶持政策，采取政府为主、社会为辅、多元募集、滚动发展的形式筹集担保资金，组织和推进中小企业信用担保体系的建设；支持中小企业开展互助性融资担保，为中小企业融资创造条件。
　　　　　　　　　　　　　第三章　创业扶持
　　第十条　县级以上人民政府应当加大创办中小企业的扶持力度，鼓励自主创业。有关部门应当为创办中小企业的人员，提供政策、信息、技术、资金等咨询和服务。
　　第十一条　县级以上人民政府应当在城乡建设规划中合理安排必要的场地和设施，为创办中小企业的人员提供生产、经营场所。
　　第十二条　经济技术开发区、高新技术开发区、工业园区应当提供优质服务，创造良好的创业环境，吸引中小企业进入园区，形成分工配套、各具特色的产业集群。
　　第十三条　高等院校毕业生到中小企业就业的，取消落户限制。需要办理人事、劳动关系代理手续的，当地人事、劳动保障部门及所属有关机构应当提供代理服务。符合评定职称规定条件的，由所在地人才交流中心或者相关机构负责申报。
　　第十四条　对下列中小企业依照国家有关规定，在一定期限内减征、免征所得税：
　　（一）失业人员创办的；
　　（二）当年吸纳失业人员达到国家规定比例的；
　　（三）安置残疾人员达到国家规定比例的；
　　（四）符合国家支持和鼓励发展政策的高新技术的；
　　（五）在贫困地区创办的；
　　（六）其他符合税收减免政策规定的。
　　　　　　　　　　　第四章　技术创新
　　第十五条　县级以上人民政府有关部门用于技术进步的专项资金，应当对中小企业技术创新予以支持。经有关部门认定的中小企业技术创新项目以及为大企业产品配套的技术改造项目，可以享受国家和省规定的扶持政策。
　　第十六条　鼓励和支持有条件的地方和企业建立区域性、行业性技术研发中心和公共技术服务平台，为中小企业技术进步提供服务。鼓励和支持各类园区建立中小企业技术创新基地和科技企业孵化基地，促进科技成果转化，实现中小企业技术、产品升级。
　　第十七条　中小企业在科技成果引进、转化以及生产过程中，技术开发费用按照实际发生额计入管理费用。中小企业支付给从事技术开发和服务的科技人员的报酬，可以列入技术开发费用。
　　第十八条　县级以上人民政府应当对在技术创新、争创名牌等方面取得显著成绩的中小企业给予表彰和奖励。
　　　　　　　　　　　第五章　市场开拓
　　第十九条　县级以上人民政府及其有关部门应当鼓励和支持中小企业开展质量管理体系、环境管理体系等认证，鼓励和支持中小企业制定或者参与制定技术标准，提高产品质量，为中小企业开拓市场创造条件。
　　第二十条　支持有条件的中小企业扩大出口业务，开拓国外市场，参与国际竞争。支持中小企业运用世界贸易组织规则所允许的贸易救济措施，维护企业合法权益。
　　第二十一条　中小企业开拓国外市场的，商务、科技等有关部门应当给予营销和技术指导等服务。
　　　　　　　　　　　　　第六章　社会服务
　　第二十二条　各级人民政府应当建立并逐步完善中小企业服务体系，为中小企业的创办和发展提供服务。受政府资助的中小企业服务机构向中小企业提供服务时，应当减收或者免收有关费用。
　　第二十三条　县级以上人民政府应当支持中小企业加强职工培训，鼓励大中专学校、各类培训机构对中小企业职工进行法律法规、经营管理、职业技能等方面的培训，促进中小企业职业经理人市场的发展，提高中小企业职工素质和经营管理水平。中小企业可以按照国家有关规定提取职工教育培训经费，在企业所得税税前扣除。
　　第二十四条　县级以上人民政府统计部门和负责中小企业工作的部门应当做好中小企业统计分析预测工作，为中小企业发展提供服务。县级以上人民政府有关部门应当根据国家和省发展产业指导目录，建立中小企业项目库，为中小企业投资融资提供服务。
　　第二十五条　鼓励和支持行业协会吸收中小企业入会，维护中小企业合法权益，规范中小企业经营行为，反映中小企业的建议和要求，组织中小企业开展国内外经济和技术的合作与交流。
　　　　　　　　　　　　第七章　权益保护与义务
　　第二十六条　中小企业享有法律、法规规定的权利，任何单位和个人不得侵犯中小企业的合法权益。
　　第二十七条　中小企业应当履行法律、法规规定的义务，加强安全生产管理和资源环境保护，依法同职工签订劳动合同，按时足额支付职工工资，依法为职工办理社会保险，不得侵害职工合法权益，不得损害社会公共利益。
　　中小企业经营者应当遵守职业道德，诚实守信，依法经营管理，增强自我约束和自我发展能力。
　　第二十八条　对不符合国家产业政策和技术落后、质量低劣、污染环境、浪费资源以及不符合安全生产条件的中小企业，应当限期改造或者依法予以关闭。
　　第二十九条　有关行政管理部门及其工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；给中小企业造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）拒绝履行法定职责或者未在规定时限内办理有关事项，给中小企业造成损失的；
　　（二）违反有关规定对中小企业进行检查的；
　　（三）强制或者变相强制中小企业接受指定产品或者服务的；
　　（四）违法对中小企业摊派或者收费的；
　　（五）违法对中小企业罚款的；
　　（六）侵占、毁损或者非法查封、扣押、冻结、没收中小企业合法财产的；
　　（七）侵犯中小企业合法权益的其他行为。
　　　　　　　　　　　　　　　第八章　附则
　　第三十条　本办法自２００７年３月１日起施行。