山东省城镇容貌和环境卫生管理办法
山东省人民政府
山东省城镇容貌和环境卫生管理办法
山东省人民政府令第218号
《山东省城镇容貌和环境卫生管理办法》已经2009年12月25日省政府第59次常务会议通过，现予公布，自2010年3月1日起施行。
省 长 姜大明
二○一○年一月八日
山东省城镇容貌和环境卫生管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强城镇容貌和环境卫生管理，创造整洁、优美环境，促进城镇文明建设，提高居民生活质量，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》等法律、法规规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域城市、镇规划区范围内的城镇容貌和环境卫生管理及相关活动。
第三条 城镇容貌和环境卫生管理应当坚持以人为本，遵循统一领导、分级管理、公众参与、社会监督的原则。
第四条 各级人民政府应当将城镇容貌和环境卫生事业纳入国民经济和社会发展计划，建立以公共财政为主、社会资金为辅的多元化投入机制。
第五条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省的城镇容貌和环境卫生管理工作。
设区的市、县(市、区)人民政府城镇容貌和环境卫生行政主管部门负责本行政区域内的城镇容貌和环境卫生管理工作。
城乡规划、城管执法、公安、民政、工商行政管理、价格、卫生、交通、环境保护等部门按照各自职责，做好与城镇容貌和环境卫生有关的管理工作。街道办事处、镇人民政府负责本行政区域内的城镇容貌和环境卫生管理工作，对城镇容貌和环境卫生工作进行协调、监督和检查，督促有关单位和个人履行维护城镇容貌和环境卫生义务。
第六条 城市、县、镇人民政府应当按照规定组织编制重要地段景观、户外广告、照明、停车场、集贸市场、环境卫生等专项规划，按照法定程序批准后实施。
城镇容貌和环境卫生行政主管部门应当根据国家和省有关规定，结合本地实际，编制城镇容貌标准，报本级人民政府批准后实施。
第七条 城镇容貌和环境卫生管理实行责任区制度，明确相关责任人的责任。
责任区由城镇容貌和环境卫生行政主管部门、镇人民政府按照下列规定进行划分：
(一)城镇道路、广场、过街天桥、地下通道等公共区域，以及公共厕所、垃圾转运站及其他环境卫生公共设施，由城镇容貌和环境卫生行政主管部门负责；
(二)街巷、居民住宅区，由街道办事处、镇人民政府负责；实行专业物业管理的居民住宅区，按照物业服务合同由物业服务企业负责；
(三)机关、团体、部队、企业、事业等单位的管理区域，由本单位负责；
(四)机场、车站、码头、停车场、集贸市场、文化、体育、娱乐、公园等公众聚集场所，由管理单位负责；
(五)铁路、公路、隧道、河道、水域及沿岸，由管理单位负责；
(六)施工工地由施工企业负责，待建地块由土地使用权人负责；
(七)临街商户、各种摊点周围由经营者负责。
责任区划定后，城镇容貌和环境卫生行政主管部门、镇人民政府应当将责任区具体范围和责任要求书面告知责任人，并与相关责任人签订责任书。
责任人应当按照责任书的要求，做好责任区内卫生保洁、清扫冰雪、清除乱贴乱画等城镇容貌和环境卫生工作，保证责任区符合城镇容貌标准和环境卫生标准。
第八条 鼓励采用节能、环保的新技术、新能源，推广应用数字化城镇管理模式，推进管理体制机制创新，提高城镇容貌和环境卫生管理效能和水平。
第九条 广播、电视、报刊、网络等公众媒体，应当加强城镇容貌和环境卫生法律、法规和科学知识的宣传教育，提高公民的城镇容貌和环境卫生意识及公共道德水平。
第十条 任何单位和个人都有享受良好城镇容貌和环境卫生的权利，负有维护城镇容貌和环境卫生的义务，并有权对损害城镇容貌和环境卫生的行为进行劝阻和举报。
对在城镇容貌和环境卫生工作中做出显著成绩的单位和个人，由县级以上人民政府给予表彰和奖励。
第二章 城镇容貌管理
第十一条 城镇道路两侧建筑物需要进行外部装修或者改建临街门窗的，应当符合城镇容貌标准，并依法办理相关手续。有关部门在办理相关手续时，应当征求城镇容貌和环境卫生行政主管部门的意见。
任何单位和个人不得在建筑物顶部、阳台外或者窗外擅自搭建鸽舍、棚屋。
第十二条 城镇主要道路两侧和景观区域内的建筑物、构筑物、雕塑和其他设施的所有人、使用人或者管理人，应当保持建筑物、构筑物、雕塑和其他设施完好、整洁，并按照当地人民政府规定的时间、标准进行修整、清洗、粉刷。
第十三条 在城镇道路两侧建筑物的顶部、阳台外、窗外，不得堆放、吊挂或者晾晒有碍城镇容貌的物品。
建筑物外走廊、阳(平)台需要进行封闭的，不得超出建筑物外墙面，其外型、规格、色彩应当符合城镇容貌标准。
在建筑物外部安装空调、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等的，应当符合城镇容貌标准。
第十四条 除国家另有规定外，城镇主要道路两侧的建筑物前，应当选用透景围墙、栅栏或者绿篱、花坛、草坪等作为分界；既有的封闭式实体围墙应当逐步进行改造。
第十五条 城镇道路的养护、保洁单位，应当保持道路路面的完好、整洁，每日巡查不少于一次。发现路面损坏时，应当及时组织修复；发现路面有杂物时，应当立即清理。
第十六条 在城镇道路上设置各种井盖、沟盖、雨箅等设施，应当符合国家规定的质量标准和技术规范，并由产权单位或者管理单位采取必要措施，保持其完好、正位。
产权单位或者管理单位对城镇道路上设置的各种井盖、沟盖、雨箅等设施，每日巡查不少于一次。发现或者得知井盖、沟盖、雨箅等设施丢失、破损或者移位时，应当立即设立警示标志，并在24小时内补装、更换或者正位；未及时补装、更换或者正位的，应当采取避险措施；因产权单位或者管理单位的责任造成他人人身财产损害的，应当依法承担赔偿责任。
鼓励有条件的城市、镇建立城镇道路设施综合巡查制度，对城镇道路上设置的各种井盖、沟盖、雨箅等设施实施统一巡查。
禁止非法收购城镇道路上设置的各种井盖、沟盖、雨箅等设施。
第十七条 未经许可，任何单位和个人不得占用城镇道路从事非交通活动。
城镇容貌和环境卫生行政主管部门应当会同公安等部门编制城镇道路摊点设置导则，按照合理布局、疏堵并举、方便市民、整洁有序、规范管理的原则，在广泛听取居民意见的基础上，对允许设置摊点的道路路段、摊点种类、经营时间、保洁要求等作出规定，报本级人民政府批准后，向社会公布施行。
失业职工、残疾人等困难群体根据城镇道路摊点设置导则申请在城镇道路上设置摊点的，城镇容貌和环境卫生行政主管部门应当予以照顾。
第十八条 在城镇道路两侧和公共场地不得擅自堆放物料，搭建建筑物、构筑物或者其他设施。临时堆放物料，搭建临时性的建筑物、构筑物或者其他设施的，应当向城镇容貌和环境卫生行政主管部门提出申请，经审查同意后方可按照规定办理相关手续。
城镇道路两侧的经营者不得超出门窗或者外墙摆卖商品。
禁止在城镇道路两侧的护栏、线杆、树木、绿篱等处吊挂杂物或者晾晒衣物。
第十九条 城镇道路改造时，沿路设置线杆的产权单位应当按照道路改造标准同步进行线路改造，并自线路改造完成之日起30日内拆除废弃的线杆。
第二十条 在城镇道路上行驶的机动车应当保持车容整洁，禁止机动车带泥上路。
运输砂石、土方、渣土、混凝土、灰浆等散体、流体物质或者生活垃圾、建筑垃圾，应当对运输车辆采取覆盖、密闭措施，不得造成泄漏或者遗撒。
第二十一条 城镇供排水管理单位应当加强对供排水管网设施的管理和维护，保证供排水管网设施正常运行。开挖城镇道路、维修管道、清疏河道或者排水管(沟)所产生的淤泥、污物，栽培或者修剪树木、花卉、草坪等作业所产生的枝叶、泥土，施工或者养护单位应当及时清理。
第二十二条 再生资源回收企业和个体经营者，应当保持回收场所整洁，对存储场所采取围挡、遮盖等措施，不得乱堆乱放或者焚烧废旧物品。
第二十三条 施工单位从事现场作业的，应当遵守下列规定：
(一)在临街施工现场周围设置硬质围挡；
(二)对车辆进出道路进行硬化；
(三)施工时采取防尘措施；
(四)及时清运渣土等建筑垃圾；
(五)保持驶离施工现场车辆的清洁；
(六)按规定排水，不得污染路面；
(七)工程停工、竣工后，及时清理和平整场地。
经批准占用城镇道路施工作业的，施工单位应当在批准的路段和期限内进行。
第二十四条 设置户外广告牌、牌匾标识、标语牌、指示牌、画廊、橱窗、霓虹灯、灯箱、条幅、旗帜、显示屏幕、充气装置和实物造型等，应当内容健康、文字规范、外形美观、安全牢固，不得遮挡、影响交通标志、交通信号灯，不得妨碍交通通行。对陈旧毁损、色彩剥蚀，影响城镇容貌的，设置单位应当及时整修、清洗或者更换；对有安全隐患的，应当加固或者拆除。
第二十五条 设置大型户外广告，应当向城镇容貌和环境卫生行政主管部门提出书面申请，并提供广告设置的位置、规格、色彩及效果图等资料，经城镇容貌和环境卫生行政主管部门同意后，依照有关规定办理审批手续。
户外广告设施空置的，设置者应当临时设置公益性广告。
第二十六条 在城镇建筑物、构筑物和其他设施上张贴、张挂宣传品，或者利用实物造型、悬挂物、充气装置等载体设置宣传品的，应当依法经有关部门批准，并按照规定的期限和地点张贴、张挂、设置，期限届满后及时撤除。
第二十七条 禁止擅自在建筑物、构筑物的外墙或者公共设施、路面、线杆、树木等处进行张贴、涂写或者刻画。
建筑物、构筑物、公共设施、路面、线杆、树木等的所有者、使用者或者管理者，发现张贴、涂写或者刻画的，应当立即进行清理。
第二十八条 城镇容貌和环境卫生行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府，应当在街巷、居住区选择适当地点组织设置公共信息栏，供有关组织和居民免费发布便民信息，并负责管理和保洁。
第二十九条 城镇道路照明管理单位，应当保证路灯亮灯率、设备完好率达到国家规定标准。
城镇主要道路两侧建筑物、构筑物及公共场所等，应当按照城镇照明专业规划的要求设置景观照明设施。
城市、县、镇人民政府应当根据不同季节和时段，规定景观照明设施的开启和关闭时间。
第三章 城镇环境卫生管理
第三十条 城镇容貌和环境卫生行政主管部门应当按照城镇环境卫生专业规划和设施建设标准，组织建设公共厕所、垃圾转运站、垃圾箱、洒水(冲洗)车供水器、环境卫生车辆停车场和环境卫生作业人员工作休息场所等环境卫生设施。
纳入城镇环境卫生专项规划的环境卫生设施建设项目，经城乡规划行政主管部门批准定点后，任何单位和个人不得阻挠建设项目施工。
第三十一条 城镇新区开发、旧城改造、道路新建和改建，应当依照国家和省有关规定及城镇环境卫生专业规划，配套建设公共厕所、垃圾转运站、垃圾箱等环境卫生设施，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用，所需经费纳入建设工程概算。
机场、车站、码头等交通集散点和大中型商场、文化体育设施、旅游景点、饭店及其他人流集散场所，应当按照环境卫生设施设置标准，配套建设公共厕所和其他环境卫生设施。
新建公共厕所，应当建成水冲式或者生态式公共厕所；现有旱厕应当逐步改造成水冲式或者生态式公共厕所。
第三十二条 环境卫生设施所有人或者管理人应当对环境卫生设施及时进行维护维修，保证环境卫生设施完好和正常使用。
公共厕所应当免费对外开放，设有明显标志，并由专人负责保洁。
使用公共厕所，应当自觉维护公共厕所的清洁卫生，爱护公共厕所的设备。
第三十三条 任何单位和个人不得占用、损坏环境卫生设施或者改变环境卫生设施用途，不得擅自拆除、迁移环境卫生设施。确需拆除、迁移的，建设单位应当事先提出拆除、迁移方案，报城镇容貌和环境卫生行政主管部门批准后方可实施，并依法进行重建或者给予补偿。
第三十四条 城镇道路、公共场地的清扫保洁责任人，应当按照作业规范和环境卫生标准要求，定时清扫、保洁。每日首次清扫保洁作业，应当在城镇容貌和环境卫生行政主管部门规定的时间内完成。
严禁将树叶和垃圾扫入下水道、绿地和河沟内。
第三十五条 城市建成区内不得饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜和食用鸽。依法从事教学、科研或者其他特殊活动的除外。
饲养宠物不得影响环境卫生。养犬人携犬出户，应当用束犬链(绳)牵领，并随身携带清除犬粪用具，及时清除犬粪。
第三十六条 任何单位和个人不得有下列行为：
(一)随地吐痰或者便溺；
(二)乱扔果皮、纸屑、烟蒂、口香糖、塑料袋、饮料瓶(盒)等废弃物；
(三)不按照规定倾倒垃圾、污水或者粪便；
(四)不按照规定从事烧烤经营；
(五)在露天场所、垃圾收集容器内焚烧枝叶、垃圾或者其他废弃物；
(六)其他损害城镇容貌和环境卫生的行为。
第三十七条 单位和个人应当按照规定的地点、时间等要求，将生活垃圾投放到指定的垃圾容器或者收集场所。废旧家具等大件垃圾应当按照规定时间投放到指定的收集场所。
实行生活垃圾分类收集、回收利用制度。实行生活垃圾分类收集、回收利用的区域、时间，由城镇容貌和环境卫生行政主管部门确定并公布。实行生活垃圾分类收集的地区，单位和个人应当按照规定的分类要求，将生活垃圾装入相应的垃圾袋内，投放到指定的垃圾容器或者收集场所。
第三十八条 垃圾产生者应当按照规定缴纳生活垃圾处理费。生活垃圾处理费应当专项用于生活垃圾的收集、运输和处置，严禁挪作他用。
第三十九条 居民产生的生活垃圾和未接入污水处理系统的粪便，由城镇容貌和环境卫生行政主管部门统一组织收集、运输。单位产生的生活垃圾，由单位负责收集、运输，或者委托城镇容貌和环境卫生作业服务单位收集、运输。
生活垃圾应当运送到城镇容貌和环境卫生行政主管部门指定的生活垃圾处理场进行处置。
第四十条 从事生活垃圾清扫、收集、运输、处置经营活动，应当向城镇容貌和环境卫生行政主管部门提出申请，取得经营许可证后，方可进行经营。
第四十一条 单位食堂和饮食业经营者产生的餐厨垃圾，应当按照所在地人民政府的有关规定单独收集和处置，或者委托有关专业单位收集和处置，不得排入雨水、污水排水管道、河道、公共厕所或者与其他垃圾混倒。
对工业垃圾、医疗垃圾、电子垃圾等各类危险、有毒有害垃圾，应当实行定点收集，由具有相应资质的单位进行处置，不得投放到生活垃圾容器中或者随意丢弃。
第四十二条 施工单位处置建筑垃圾和运输单位运输建筑垃圾，应当向城镇容貌和环境卫生行政主管部门提出申请，取得建筑垃圾处置核准后，方可处置、运输建筑垃圾。
运输建筑垃圾的车辆，应当随车携带建筑垃圾处置核准证件，按照城镇容貌和环境卫生行政主管部门批准的时间、路线、数量，将建筑垃圾运送到指定的处理场所，不得擅自丢弃。
施工单位不得将建筑垃圾交给个人或者未取得建筑垃圾处置核准的运输单位运输。
第四十三条 居民进行房屋装饰装修活动产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用。
物业服务企业或者社区居民委员会应当及时委托环境卫生专业单位，将居民装饰装修房屋产生的建筑垃圾运送到城镇容貌和环境卫生行政主管部门指定的场所处置。
第四章 执法监督
第四十四条 城市、县、镇人民政府应当建立健全城镇容貌和环境卫生行政执法责任制度和过错追究制度。
城镇容貌和环境卫生行政主管部门、城市管理行政执法机构应当加强行政执法队伍建设，对执法人员加强教育、培训、监督，提高执法人员素质。
第四十五条 城镇容貌和环境卫生行政主管部门对单位和个人提出的涉及城镇容貌和环境卫生方面的行政许可申请事项，除当场可以作出行政许可决定的外，应当自受理行政许可申请之日起20日内作出决定；作出不予行政许可的书面决定的，应当说明理由。
第四十六条 城镇容貌和环境卫生行政主管部门、城市管理行政执法机构的工作人员，应当主动出示行政执法证件，遵守法定程序，做到公正、文明执法，并不得有下列行为：
(一)不依照法定职责或者法定程序进行行政执法；
(二)对应当受理的举报、投诉不予受理或者对已受理的举报、投诉不予调查处理；
(三)打骂、威胁或者侮辱当事人；
(四)故意损坏、擅自处理或者侵占当事人物品；
(五)以吃、拿、卡、要等方式刁难当事人。
第四十七条 城镇容貌和环境卫生行政主管部门、城市管理行政执法机构应当建立投诉、举报受理制度，设置、公布城镇容貌和环境卫生违法行为投诉、举报电话和电子信箱，并对投诉和举报及时进行调查处理。
对投诉、举报城镇容貌和环境卫生行政主管部门、城市管理行政执法机构执法人员违法行为的，接到投诉、举报的部门应当及时调查处理。
第五章 法律责任
第四十八条 违反本办法规定的行为，法律、法规、规章已作出处罚规定的，按照其规定执行；法律、法规、规章未作出处罚规定的，按照本办法的规定执行。
第四十九条 违反本办法规定，城镇容貌和环境卫生责任区的责任人未按照规定要求做好责任区内卫生保洁、清扫冰雪、清除乱贴乱画等城镇容貌和环境卫生工作的，由城镇容貌和环境卫生行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评。
第五十条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由城镇容貌和环境卫生行政主管部门或者其他有关部门进行劝导、告诫，责令限期改正；逾期不改正的，可以按照有关法律、法规、规章的规定予以处罚：
(一)超出建筑物外墙面对建筑物外走廊、阳(平)台进行封闭，或者其外型、规格、色彩不符合城镇容貌标准的；
(二)违反城镇容貌标准在建筑物外部安装空调、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等的；
(三)城镇道路两侧的经营者超出门窗或者外墙摆卖商品的；
(四)在城镇道路两侧的护栏、线杆、树木、绿篱等处吊挂杂物或者晾晒衣物的；
(五)擅自饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜或者食用鸽，影响城镇容貌和环境卫生的；
(六)养犬人携犬出户未及时清除犬粪的；
(七)随地吐痰、便溺或者乱扔果皮、纸屑、烟蒂、口香糖、塑料袋、饮料瓶(盒)等废弃物的；
(八)不按照规定倾倒垃圾、污水或者粪便的；
(九)不按照规定从事烧烤经营的。
第五十一条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由城镇容貌和环境卫生行政主管部门责令停止违法行为，限期清理、拆除或者采取其他补救措施；逾期未清理、拆除或者采取其他补救措施的，可以按照下列规定处以罚款：
(一)在建筑物顶部、阳台外或者窗外擅自搭建鸽舍的，处以50元以上500元以下罚款；
(二)在城镇道路两侧建筑物的顶部、阳台外、窗外堆放、吊挂或者晾晒有碍城镇容貌的物品的，处以50元以上200元以下罚款；
(三)未及时清理路面杂物或者补装、更换井盖、沟盖、雨箅等相关设施的，处以1000元以上2万元以下罚款；
(四)未经批准擅自在城镇道路两侧或者公共场所堆放物料，影响城镇容貌的，处以500元以上5000元以下罚款；
(五)对运输砂石、土方、渣土、混凝土、灰浆等散体、流体物质或者生活垃圾、建筑垃圾的车辆，未采取覆盖、密闭措施，造成泄漏或者遗撒的，按照污染道路面积及污染程度处以每平方米20元以上50元以下罚款，但罚款总额不得超过3万元；
(六)再生资源回收企业或者个体经营者乱堆乱放或者焚烧废旧物品的，对单位处以500元以上5000元以下罚款，对个人处以50元以上200元以下罚款；
(七)施工单位违反施工现场作业管理规定，未在临街施工现场周围设置硬质围挡、未对车辆进出道路进行硬化、施工时未采取防尘措施、未及时清运渣土等建筑垃圾、未保持驶离施工现场车辆的清洁、未按规定排水致使污染路面、工程竣工或者停工后未及时清理和平整场地的，处以1000元以上2万元以下罚款；
(八)未经城镇容貌和环境卫生行政主管部门同意，擅自设置大型户外广告，影响城镇容貌的，处以2000元以上2万元以下罚款；
(九)未经城镇容貌和环境卫生行政主管部门批准，在城镇建筑物、构筑物或者其他设施上张贴、张挂宣传品，或者利用实物造型、悬挂物、充气装置等载体设置宣传品，影响城镇容貌的，处以200元以上5000元以下罚款；
(十)擅自在建筑物、构筑物的外墙或者公共设施、路面、线杆、树木等处进行张贴、涂写、刻画的，处以100元以上1000元以下罚款；逾期未清除或者拒不接受处理的，可书面通知通信企业暂停其在张贴、涂写、刻画中标明的通信号码的使用；
(十一)在露天场所、垃圾收集容器内焚烧枝叶、垃圾或者其他废弃物的，处以50元以上200元以下罚款。
第五十二条 违反本办法规定，不符合城镇容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施，由城镇容貌和环境卫生行政主管部门会同城乡规划行政主管部门，责令有关单位和个人限期改造或者拆除；逾期未改造或者未拆除的，经县级以上人民政府批准，由城镇容貌和环境卫生行政主管部门或者城乡规划行政主管部门组织强制拆除，并可处以1000元以上3万元以下罚款。
第五十三条 违反本办法规定，损坏城镇容貌和环境卫生设施的，当事人应当恢复原状；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
非法收购井盖、沟盖、雨箅等设施的，由公安部门按照有关法律、法规予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。阻碍城镇容貌和环境卫生行政主管部门、城市管理行政执法机构的工作人员依法执行公务的，由公安部门依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 在实行相对集中行政处罚权的城市、县、镇，本办法规定的行政处罚，由城市管理行政执法机构按照国务院或者省人民政府确定的职责实施。
第五十五条 城镇容貌和环境卫生行政主管部门、城市管理行政执法机构的工作人员，在城镇容貌和环境卫生管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)不依照法定职责或者法定程序进行行政执法的；
(二)对应当受理的举报、投诉不予受理或者对已受理的举报、投诉不予调查处理的；
(三)打骂、威胁或者侮辱当事人的；
(四)故意损坏、擅自处理或者侵占当事人物品的；
(五)以吃、拿、卡、要等方式刁难当事人的；
(六)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
第六章 附 则
第五十六条 本办法自2010年3月1日起施行。1995年5月2日山东省人民政府发布的《山东省实施〈城市市容和环境卫生管理条例〉办法》(鲁政发〔1995〕49号)同时废止。
沈阳市物业管理条例
辽宁省沈阳市人大常委会
沈阳市物业管理条例
沈阳市人民代表大会常务委员会公告第16号
《沈阳市物业管理条例》由沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2010年8月31日通过，已经辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议于2010年9月29日批准，现予公布，自2011年1月1日起施行。
沈阳市人民代表大会常务委员会
2010年10月26日
沈阳市物业管理条例
（2010年8月31日沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过；
2010年9月29日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准）
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。
第三条 市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。
区、县（市）房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。
建设、规划、城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。
第四条 街道办事处、乡镇人民政府协助房产主管部门对物业服务活动进行监督管理，指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。
居民委员会和村民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。
第五条 市物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。
业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会。
只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。
第八条 业主委员会委员应当在具备下列条件的业主中选举产生：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；
（三）按时交纳物业服务费，模范履行业主义务；
（四）本人及其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业或者下属单位任职；
（五）具备必要的工作时间。
第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当向物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：
（一）物业管理区域划分意见书；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用公共设施设备的证明；
（六）物业管理用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第十条 物业管理区域具备设立业主大会条件的，业主可以向物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请；业主未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导设立业主大会筹备组。
筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府代表、区、县（市）房产主管部门代表、居民委员会或者村民委员会、建设单位、前期物业服务企业和原房屋管理单位等组成。筹备组成员人数应为七人以上十五人以下单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二，筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
筹备组自业主委员会成立并依法备案起自行终止。
第十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（二）执行业主大会的决定和决议；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会设立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
经业主大会同意，居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。
业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第十三条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第十四条 业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。
第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府一方作出责令其限期改正或者撤销其决定前，应当征得另一方行政机关的同意。
第十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第三章 前期物业管理
第十七条 本条例所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第十八条 建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。
多层住宅物业总建筑面积少于二万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于一万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于二万平方米的新建物业项目或者投标人少于三人的，经区、县（市）房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第十九条 建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区、县（市）房产主管部门办理招标备案，并提供下列资料：
（一）建设单位工商营业执照和资质证书；
（二）物业管理区域划分意见书；
（三）招标文件；
（四）临时管理规约；
（五）法律、法规规定的其他材料。
建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。
第二十条 新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。
第二十一条 新建住宅交付使用前，建设单位应当向区、县（市）房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。
第二十二条 物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时，应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房。对于在承接验收中发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决，并签订书面协议。
第二十三条 建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作，并移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；
（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；
（五）业主名册；
（六）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单；
（七）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三日内，到物业所在地的区、县（市）房产主管部门备案。
第二十四条 建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。
第二十五条 建设单位应当自市建设主管部门同意办理工程竣工验收备案之日起，按照国家规定的保修期限和保修范围，履行物业的保修责任。
建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设主管部门申请使用建设工程保修抵押金。
第二十六条 物业保修期满，市建设主管部门返还建设工程保修抵押金前，应当征求市房产主管部门和业主委员会的意见。
第四章 物业管理服务
第二十七条 物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务，配备相应的专业技术人员和管理人员。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。
市房产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，对申请核定一级和二级资质的物业服务企业提出审查意见。
第二十八条 物业服务主要包括以下内容：
（一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施；
（二）监督共用设施设备合理使用；
（三）物业管理区域内公共秩序的维护；
（四）日常清扫保洁，将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站；
（五）绿地及附属设施养护管理；
（六）物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治；
（七）物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护；
（八）建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案；
（九）业主与物业服务企业约定的其他事项。
第二十九条 物业服务企业享有下列权利：
（一）根据业主大会决定对物业实施管理；
（二）收取物业服务费；
（三）委托专营企业承担专项物业服务；
（四）建议业主委员会协调与业主的纠纷；
（五）法律、法规规定的其他权利。
第三十条 物业服务企业应当履行下列义务：
（一）依法制订物业服务制度和物业服务方案；
（二）依照物业服务合同提供服务；
（三）提出物业公共部位、公共设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等；
（四）每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督；
（五）按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；
（六）在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产；
（七）按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作；
（八）劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为；
（九）协助有关部门做好安全防范工作；
（十）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十一条 物业服务企业不得有下列行为：
（一）减少专业人员数量、物业管理类型和面积，达不到物业服务企业资质等级标准的；
（二）违反有关规定，聘用未取得物业管理职业资格证书人员的；
（三）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
（四）挪用住宅专项维修资金的；
（五）擅自改变物业管理用房用途的；
（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的；
（七）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（八）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（九）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；
（十）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
（十一）不履行物业服务合同；
（十二）超越资质等级承接物业管理项目的；
（十三）出租、出借、转让资质等级证书的；
（十四）法律、法规禁止的其他行为。
第三十二条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县（市）房产主管部门备案。
第三十三条 物业服务企业应当在物业合同终止之日起三十日内，在物业所在地的区、县（市）房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下，向业主委员会或者居民委员会、村民委员会移交本条例第二十三条规定的资料以及下列文件和资产，并与新选聘的物业服务企业做好交接工作：
（一）实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；
（二）物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备；
（三）预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；
（四）与物业项目相关的债权债务清单；
（五）物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账；
（六）应当移交的其他管理资料和资产。
第三十四条 对物业服务企业实行履约保证金制度，具体办法由市人民政府制定。
物业服务企业未按照合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护，绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用，以及固定资产折旧等支付的费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。
第三十六条 物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
第三十七条 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。
业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。
第三十八条 新建住宅物业前期物业管理期间的物业服务费，由市价格主管部门会同市房产主管部门核定临时收费标准，市价格主管部门依法核发收费许可证。业主大会设立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务费标准，临时收费标准和收费许可证同时废止。
非住宅物业的物业服务费，实行市场调节价。
第三十九条 前期物业管理期间，物业服务企业应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会设立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。
第四十条 物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县（市）相关主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第四十一条 物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核，统一管理。区、县（市）房产主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实，并将核实结果及时上报。
第四十二条 物业服务应当建立完善的档案管理制度，实施区域性档案管理。建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送区、县（市）房产主管部门。
第五章 物业的使用和维护
第四十三条 物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）擅自改变物业规划用途；
（三）侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备；
（四）排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（五）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（六）违反规定饲养家禽、宠物；
（七）违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动；
（八）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；
（十）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（十一）占用消防通道，挤占消防设施；
（十二）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；
（十三）法律、法规禁止的其他行为。
发生上述行为时，业主有权投诉举报；物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正；拒不改正的，应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。
第四十四条 物业管理区域内的业主，应当依法交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。
第四十五条 业主大会成立前，住宅专项维修资金由市房产主管部门代管，并在商业银行开立专户。
业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的，应当在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第四十六条 住宅专项维修资金的使用按照下列程序办理：
（一）涉及维修的业主提出使用要求或者由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；
（二）物业管理区域内属全体业主共有部位、共有设施设备的维修由全体业主讨论，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后使用；
（三）业主大会或者相关业主确定使用方案；
（四）相关业主或其委托的物业服务企业持有关材料，向市房产主管部门申请列支；
（五）市房产主管部门审核合格后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第四十七条 物业管理区域内未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，由业主共同决定补建、续筹方案，委托业主委员会或者居民委员会、村民委员会归集。
因客观原因导致未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。
第四十八条 物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。
使用住宅专项维修资金进行房屋应急维修的具体办法由市房产主管部门会同相关部门制定。
第四十九条 物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。
业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
第六章 旧住宅区物业管理
第五十条 本条例所称旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。
第五十一条 市和区、县（市）人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造，对供水、供气、供热、排水等配套设施设备进行修缮和改造。
第五十二条 街道办事处、乡镇人民政府应当组织改造后的旧住宅区的业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处、乡镇人民政府可以指定居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，确定管理方案，签订管理规约。
第五十三条 旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居民委员会的指导下，实行住宅区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。
第七章 法律责任
第五十四条 违反本条例第三十一条第二项规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市房产主管部门责令停止违法行为，处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十五条 违反本条例第三十一条第三项规定，物业服务企业将全部物业管理项目一并委托给他人的，由市房产主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，属于三级物业服务企业的，由市房产主管部门吊销资质证书，属于一级或者二级资质的，市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十六条 违反本条例第三十一条第四项规定，物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，由市房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；情节严重的，属于三级物业服务企业的，由市房产主管部门吊销资质证书，属于一级或者二级资质的，市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第五十七条 违反本条例第三十一条第五项规定，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第五十八条 违反本条例第三十一条第六项、第七项、第八项规定，物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的，或者擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第五十九条 违反本条例第三十一条第十项规定，与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的，中标无效，由市房产主管部门处以中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位主管人员和其他责任人员处以单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十条 违反本条例第三十一条第十二项规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理项目的，由市房产主管部门没收违法所得，处以五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十一条 违反本条例第三十三条规定，物业服务企业未在规定时间内移交有关资料的，由市房产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料和资产的，处以一万元以上十万元以下的罚款。
第六十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第六十三条 本条例自2011年1月1日起施行。