菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法

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菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法

山东省菏泽市人民政府

菏泽市人民政府令

第8号

　　《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经2013年7月31日市政府第14次常务会议研究通过，现予发布。

菏泽市人民政府市长孙爱军
2013年8月11日

菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法

第一章　总　　则

　　第一条　为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本办法。
　　第三条　市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
　　区人民政府负责作出本辖区内的房屋征收决定与补偿决定，征收补偿方案和决定应当报市房屋征收部门审核，同时报市城市综合开发办公室备案。　
　　市经济开发区范围内的房屋征收项目由市房屋征收部门组织实施。　
　　第四条　市住房保障和房产管理局是市人民政府的房屋征收部门，市规划区内市级财政投资和跨区项目的房屋征收补偿工作由市房屋征收补偿管理办公室组织实施；各县区住房保障和房产管理或本级人民政府指定的部门为县区房屋征收部门。
　　房屋征收部门的主要职责是：
　　（一）会同有关部门对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并在房屋征收范围内予以公布；
　　（二）拟定房屋征收补偿方案；
　　（三）组织由被征收人和公众代表参加的房屋征收补偿方案听证会；
　　（四）代本级政府拟定房屋征收决定和补偿决定；
　　（五）筹集、管理、使用房屋征收补偿资金；
　　（六）与被征收人签订房屋征收补偿协议；
　　（七）负责房屋征收补偿档案的管理；
　　（八）组织公开抽签选定房地产评估机构；
　　（九）完成法律、法规规定和本级人民政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。
　　第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的，征收工作所需支出，纳入征收成本。
　　房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为，并对其行为后果承担法律责任。　
　　第六条　上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督、指导。
　　监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。　
　　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。　
　　发展改革、财政、国土资源、规划、城乡建设、城市管理、住房保障和房产管理、城市综合开发、物价、工商、税务等部门及街道办事处（乡镇人民政府）应当按照职责分工，相互配合，协助做好房屋征收与补偿工作。通讯、供电、供排水、燃气、热力等管线产权单位，应积极支持配合房屋征收工作。　　
　　第七条　房屋征收应当对被征收人给予公平补偿、并遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。　　

第二章　征收决定

　　第八条　为促进国民经济和社会发展等公共利益需要，确需征收房屋的，由市、县区人民政府作出房屋征收决定。
　　对符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条规定，确需征收房屋的各项建设活动，市、县区人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应就建设活动是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划向发展改革、国土资源、规划等部门发出征询函。发展改革、国土资源、规划等部门应在10个工作日内向房屋征收部门出具书面意见。　
　　保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县区国民经济和社会发展年度计划。　
　　第九条　市、县区人民政府确定房屋征收补偿方案前，应当履行下列程序：
　　（一）组织有关部门对房屋征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日；　
　　（二）及时公布征求意见情况和根据公众意见的修改情况，期限不得少于3日；　
　　（三）旧城区改建需要征收房屋，被征收区域内多数被征收人认为房屋征收补偿方案不符合上级有关规定的，应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案；　　
　　（四）房屋征收涉及被征收人1500户以上的，必须经政府常务会议讨论决定。　　
　　第十条　作出房屋征收决定前，各县区人民政府、市经济开发区管委会应当组织有关部门和单位，按照有关规定进行风险评估，并作出社会稳定风险评估报告。
　　第十一条　作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当足额存入房屋征收部门指定的监管帐户，专户存储，专款专用。实行现房产权调换的，可以冲减相应的监管资金；实行期房产权调换的，根据产权调换房屋的建安造价和概算的产权调换房屋面积，测算征收补偿资金。征收补偿资金主要包括对被征收人的补偿费用、补助和奖励费用等。
　　第十二条　房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收部门、征收实施单位、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
　　市、县区人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。　
　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。　　
　　第十三条　征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知有关部门，在征收范围内暂停办理下列事项：
　　（一）房屋所有权、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、变更用途等手续，但人民法院或仲裁机构生效的判决、裁决除外；　
　　（二）房屋新建、改建、扩建和装饰装修等手续；　
　　（三）营业执照；　
　　（四）税务登记证。　
　　前款规定的事项，暂停期限最长不得超过1年。　　　　

第三章　评　　估

　　第十四条　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估机构与行政机关和其他机关不得存在隶属关系或者其他利益关系。
　　第十五条　市房屋征收部门应当每年向社会公布评估机构的名录，供征收当事人选择。
　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。　
　　第十六条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定。
　　协商不成的，牡丹区、市经济开发区内的房屋征收项目由市房屋征收部门统一组织公开选定评估机构，县房屋征收项目由县房屋征收部门公开选定评估机构，并公开邀请部分被征收人、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会代表参与，聘请公证机构以公开抽签或摇号等方式选定。　
　　第十七条　房屋评估应当选用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以选用其它评估方法，但应当在评估报告中说明原因。
　　第十八条　房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时通过录音、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并解答被征收人对评估报告的异议。
　　被征收人应当积极配合房地产价格评估机构开展评估工作。　
　　第十九条　被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。
　　评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字。　
　　房屋征收评估机构和评估人员与被征收人有利害关系的，应当回避。　
　　第二十条　房屋征收部门应当将初步评估结果向被征收人公示，并组织房地产价格评估机构进行现场说明，听取意见。
　　公示期满后，房屋征收部门应当向被征收人提供分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被征收人。　
　　第二十一条　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
　　房屋征收评估办法由市房屋征收部门制定，并应向社会公开征求意见。　

第四章　补　　偿

　　第二十二条　对被征收人的补偿包括：
　　（一）被征收房屋价值的补偿；　
　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；　
　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。　
　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。　
　　第二十三条　对被征收房屋价值的补偿，应当参照被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施以及土地等因素评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
　　第二十四条　选择房屋产权调换的，应当提供用于产权调换的房屋。待计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价后，产权调换房屋的产权归被征收人所有。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应予提供改建地段或者就近地段的房屋。被征收人符合住房保障条件并申请给予住房保障的，可优先给予住房保障。　
　　被征收人只有一套住宅房屋，且建筑面积低于46平方米的，房屋征收部门应当按照最低保障面积46平方米对其进行补偿。　
　　第二十五条　被征收房屋价值的补偿应以合法建筑面积为依据。市、县区人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门参照房屋普查及航拍等资料依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。对被征收人在规定期限内主动拆除违法建筑的，可给予一定补助。
　　市城市规划区内被征收房屋，由牡丹区人民政府、市经济开发区管委会通知要求被征收人限期提供被征收房屋可确权书证，被征收房屋高于基准容积率，且在规定期限内未提供合法有效证件或2004年房屋普查登记资料的，经公示无异议后，由牡丹区人民政府、市经济开发区管委会致函市规划主管部门，依法认定为违法建筑。　
　　征收范围确定后，对被征收房屋室内外装饰装修的价值可给予一次性包干补偿。违章突击装饰装修不予补偿，应自行拆除。　
　　第二十六条　同时符合下列条件的房屋，应认定为合法的非住宅房屋，可按照本办法给予补偿。
　　（一）国有土地使用权证载明为出让土地，且用途为商业、工业等非住宅用途。　
　　（二）建设工程规划许可证规划用途为商业、工业等非住宅用途。　
　　（三）房屋所有权证载明房屋用途为商业、工业等非住宅用途。　
　　第二十七条　被征收的合法住宅房屋用作营业用房，且同时符合下列条件的，按照不同区位可适当提高补偿标准：
　　（一）取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录；　
　　（二）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致；　
　　（三）沿城市主次干道、属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。　
　　第二十八条对不沿城市主次干道以及虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋，且同时符合本办法第二十七条（一）、（二）项条件的，按照住宅房屋给予补偿，支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在经营面积每平方米30元的标准计算。被征收房屋有承租人的，停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配。
　　第二十九条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当对被征收房屋使用人支付搬迁费。搬迁费的标准按照被征收房屋合法建筑面积每平方米10元计算。
　　对选择货币补偿的，以被征收房屋合法实有建筑面积为依据按上述标准支付搬迁费；对选择产权调换的，以房屋合法建筑面积为依据按上述标准的二倍支付搬迁费，被征收房屋有承租人的，按被征收人与承租人各占50%的比例分配。　
　　需要搬迁设备的，应当根据设备拆装、运输、调试等工序评估确定搬迁费。房屋征收部门组织搬迁的，不予支付搬迁费。　
　　第三十条　房屋征收部门提供周转房的，不支付临时安置费。因征收住宅房屋需要临时安置的，房屋征收部门应当对被征收人支付临时安置费。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月5—8元计算。
　　实行货币补偿的，按被征收房屋合法实有建筑面积一次性支付被征收人3个月的临时安置费。
　　实行房屋产权调换的，从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起按月计算被征收人临时安置费至产权调换房屋交付之月止，产权调换房屋为多层楼房的，一般不超过24个月，产权调换房屋为小高层或者高层楼房的，一般不超过30个月。确需延长过渡期限的，从逾期之月起按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月7—10元的标准计算。
　　牡丹区、市经济开发区范围内的被征收人选择房屋产权调换且在规定期限内签订协议，被征收房屋合法建筑面积低于100平方米的，房屋征收部门应当按照100平方米支付临时安置费。　
　　第三十一条　征收符合本办法第二十六条、第二十七条规定的房屋，造成停产停业的，由房屋征收部门支付停产停业损失费，不在支付其临时安置费。
　　对选择货币补偿的，按每平方米每月10—15元的标准一次性支付被征收人3个月的停产停业损失费。
　　对选择房屋产权调换的，按每平方米每月10—15元的标准，从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起，按月计算停产停业损失费至产权调换房屋交付之月止，一般不超过30个月。确需延长过渡期限的，从逾期之月起按每平方米每月15—20元的标准计算。　
　　被征收房屋承租人的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元的标准一次性支付。　
　　对停产停业损失补偿有异议的，提出异议者可提供上年度全年纳税凭证经由当地税务部门测算确定。　
　　第三十二条　被征收人在规定期限内签订征收补偿协议并按期搬迁的，可给予一定的补助和奖励。
　　牡丹区、市经济开发区范围内按以下方式给予补助和奖励：　
　　被征收人选择货币补偿的，每户给予10000元的补助和奖励。
　　征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换小高层或高层住宅的，给予以下补助和奖励：
　　（一）每户（套）被征收房屋合法实有建筑面积在90（不含）平方米以下的，奖励12平方米安置面积；
　　（二）每户（套）被征收房屋合法实有建筑面积在90（含）平方米以上144（不含）平方米以下的，奖励10 平方米安置面积；　
　　（三）每户（套）被征收房屋合法实有建筑面积在144（含）平方米以上的，奖励7平方米安置面积。　
　　被征收住宅应严格按照房屋所有权证或土地使用权证计户，没有办理有关登记手续的，按自然形成的院落或成套住宅计户。　
　　第三十三条　选择产权调换房屋，在规定的房屋产权调换范围内，以入户调查登记、签订房屋征收补偿协议、搬迁的先后顺序，按照被征收房屋合法建筑面积就近套靠的原则依次挑选，并予以公示。
　　第三十四条　房屋征收部门应与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。　
　　第三十五条　被征收人在签订征收补偿协议时，应当将被征收房屋的土地使用证、房屋所有权证等一并缴回，有关部门应当及时办理注销手续。
　　第三十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋产权不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县区人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
　　第三十七条　房屋征收补偿决定应当载明以下内容：
　　（一）补偿方式；　
　　（二）符合法律、法规规定的补偿金额与支付期限；　
　　（三）用于产权调换房屋的地点和面积；　
　　（四）搬迁费、临时安置费、停产停业损失费；　
　　（五）搬迁期限；　
　　（六）过渡方式与过渡期限等。　
　　被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。　
　　第三十八条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
　　作出房屋征收决定的市、县区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。　
　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第五章　征收强制执行

　　第三十九条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县区人民政府依法申请房屋所在地人民法院强制执行。
　　第四十条申请强制执行征收应当向人民法院提交以下材料：
　　（一）强制执行申请书；　
　　（二）房屋征收补偿决定及送达凭证；　
　　（三）作出房屋征收补偿决定的证据与所依据的规范性文件；　
　　（四）人民法院认为应当提供的其他材料。
　　第四十一条　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋地点和面积等材料，并载明以下内容：
　　（一）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；　
　　（二）申请强制执行的房屋状况；　
　　（三）申请执行所依据的法律文书；　
　　（四）催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；　
　　（五）社会稳定风险评估材料；　　
　　（六）其他应当说明的事项。　　
　　强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。　　

第六章　法律责任

　　第四十二条　市、县区人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法律、法规、规章和本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十三条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
　　第四十四条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
　　第四十五条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
　　第四十六条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，依法由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　

第七章　附　　则

　　第四十七条　各县人民政府可依据本办法，结合当地实际制定具体实施办法。
　　第四十八条　因公共利益需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，征收该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋征收补偿安置标准相一致。
　　第四十九条　本办法自2013年10月1日起施行，有效期至2018年9月30日。2011年5月9日菏泽市人民政府公布的《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证或作出房屋征收决定并公告的项目，仍按原规定办理。

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