文化部关于印发《文化部社会组织管理暂行办法》的通知

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文化部关于印发《文化部社会组织管理暂行办法》的通知

文化部


文化部关于印发《文化部社会组织管理暂行办法》的通知



各司局、各直属单位,国家文物局,文化部业务主管各社会组织:

现将新修订的《文化部社会组织管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。

特此通知。





文 化 部

2013年5月23日




文化部社会组织管理暂行办法



第一章 总 则

  第一条 根据国务院《社会团体登记管理条例》、《基金会管理条例》、《民办非企业单位登记管理暂行条例》和文化部、民政部等有关文件精神,为加强文化部业务主管社会组织的管理,促进社会组织规范健康发展,制定本办法。

第二条 本办法所称社会组织,是指文化部业务主管的社会团体、基金会、民办非企业单位。

第三条 文化部办公厅是社会组织归口管理部门,负责社会组织日常监管工作,协调有关司局对社会组织进行业务指导,以文化部社会团体管理办公室名义对外行使职责。

  第四条 文化部人事司负责文化部系统有关人员在社会组织任(兼)职的审批备案工作。

  第五条 文化部财务司负责办理社会组织相关财务审核备案工作,并配合财政、审计部门对社会组织开展监督检查或审计工作。

第六条 文化部直属机关党委负责社会组织党建管理工作。



第二章 成立、变更和终止

  第七条 成立社会团体

(一)应具备条件:

  1.以促进文化艺术事业的发展繁荣为宗旨,符合社会组织布局结构要求;

  2.由文化企业、事业单位、团体法人或在文艺界有较高知名度的个人自愿发起,有50个以上的个人会员或者30个以上的单位会员;个人会员、单位会员混合组成的,会员总数不得少于50个;

  3.属于文化部主管的业务范围,有规范的名称、组织机构、固定的住所和相应的专职工作人员,有独立承担民事责任的能力;

  4.有合法的、代表本社会团体成员意志的章程,章程的内容应符合国务院《社会团体登记管理条例》第十五条的规定;

  5.有合法的资产和资金来源,注册资金不少于10万元人民币。

  (二)申请成立的程序:

  1.发起人应向文化部提交筹备成立申请文件(包括:筹备成立申请书;章程草案;发起人和拟任负责人的基本情况、身份证明;会员名册;资金证明;住所证明);

  2.文化部收到上述全部有效文件后,及时作出审查决定。审查合格的,出具同意筹备的批准文件;不合格的,告知发起人并说明理由;

  3.发起人持文化部批准文件及相关材料向民政部申请筹备成立;

4.获得民政部批准筹备成立的社会团体,要按规定时限完成筹备工作,并向文化部提交申请成立登记文件(包括:成立大会情况报告;民主表决通过的章程;秘书长以上负责人的基本情况、身份证明;理事、常务理事、会员名册;资金证明;住所证明);

5.文化部收到全部有效文件后,及时审查出具同意成立的批准文件;

6.社会团体持文化部批准文件及相关材料向民政部申请成立登记;

  7.获得民政部批准成立的社会团体,办理登记手续,凭《法人登记证书》申请刻制公章、办理组织机构代码证、开立银行账户、进行税务登记注册等;

  8.新成立的社会团体应在登记后30个工作日内到文化部备案。

第八条 设立基金会

(一)应具备条件:

1.为提供公共文化服务、促进文化艺术繁荣发展等公益目的而设立;

2.公募基金会的原始基金不低于800万元人民币,非公募基金会的原始基金不低于2000万元人民币,原始基金必须为到账货币资金;

3.属于文化部主管的业务范围,有规范的名称、组织机构、章程草案、固定的住所和相应的专职工作人员,能够独立承担民事责任。

(二)申请设立的程序:

  1.申请人应向文化部提交申请设立文件(包括:申请书;章程草案;拟任理事名单、身份证明;拟任理事长、副理事长、秘书长的简历;资金证明;住所证明);

  2.文化部收到上述全部有效文件后,及时作出审查决定。审查合格的,出具同意设立的批准文件;不合格的,告知发起人并说明理由;

  3.申请人持文化部批准文件及相关材料向民政部申请设立;

4.获得民政部批准设立的基金会,办理登记手续,凭《法人登记证书》申请刻制公章、办理组织机构代码证、开立银行账户、进行税务登记注册等;

5.新成立的基金会应在登记后30个工作日内到文化部备案。

  第九条 登记民办非企业单位

(一)应具备条件:

1.企业、事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的,从事非营利性文化服务活动目的而设立的;

2.属于文化部业务主管的范围;

3.有规范的名称,按有关规定名称不得冠以“中国”、“全国”、“中华”等字样,拟定名称须经民政部预审通过;

4.有必要的组织机构,有符合文化行业从业资格的业务人员,有开展业务活动必须的设备、器材、场所和其他设施;

5.有与其业务活动相适应的合法财产,其中非国有资产份额不得低于总财产的三分之二;开办资金不得低于30万元人民币。

(二)申请登记的程序:

  1.申请人应向文化部提交申请登记文件(包括:申请书;章程草案;拟任法定代表人或负责人的基本情况、身份证明;主要业务人员的从业资格证明;资金证明;住所证明;相关的设备、器材和其他设施清单等);

2.文化部收到上述全部有效文件后,及时作出审查决定。审查合格的,出具批准文件;不合格的,告知申请人并说明理由;

3.申请人持文化部批准文件及相关材料向民政部申请登记;

  4.获得民政部批准登记的民办非企业单位,办理登记手续,凭《法人(或个人或合伙)登记证书》申请刻制公章、开立银行账户。获得民政部批准登记并取得相应职业资格证书的民办非企业单位,须报文化部复查认定后办理登记手续,凭《登记证书》申请刻制公章、办理组织机构代码证、开立银行账户、进行税务登记注册等;

  5.新成立的民办非企业单位应在登记后30个工作日内到文化部备案。

第十条 未经注册登记的社会组织,不得以社会组织的名义对外开展活动。

第十一条 社会组织可按有关规定申请设立分支机构、代表机构。

(一)每家社会组织设立数目实行总量控制。

(二)对于组织机构健全,运转规范,无违规行为,近两年年度检查合格,符合发展需要的,经文化部社会团体管理办公室审核同意,按规定申请设立。

(三)社会组织应对其下设的分支机构、代表机构严格管理,督促其依法依规运行。分支机构、代表机构应自觉接受上级社会组织的管理和监督,按照该社会组织章程所规定的宗旨和业务范围,在该社会组织授权的范围内开展活动、发展会员。

(四)民办非企业单位不得设立分支机构。

第十二条 社会组织变更下列事项,应报文化部审查同意,向民政部申请变更登记:

  (一)名称;

  (二)业务范围;

  (三)业务主管单位;

  (四)法定代表人、秘书长以上负责人;

  (五)住所;

  (六)原始资金;

  (七)分支机构、代表机构的名称、业务范围、主要负责人、活动地域和住所。

  第十三条 社会组织有下列情形之一的,应报文化部审查同意,向民政部申请注销登记:

  (一)完成或改变章程规定的宗旨的;

  (二)分立、合并或自行解散的;

  (三)由于其他原因终止的。

  第十四条 社会组织在办理注销登记前,应成立清算组织,完成清算工作。社会组织在清算期间不得开展清算以外的活动。

  第十五条 社会组织终止或有重大变更事项与原社会组织名称、宗旨、性质、业务范围等不一致的,不得再以原组织机构名义进行活动。

第十六条 社会组织应在完成变更、终止登记后10个工作日内,向文化部备案,由文化部社会团体管理办公室向社会公布信息。



第三章 组织建设

第十七条 社会团体的组织机构

(一)社会团体的最高权力机构是会员(代表)大会,大会依照有关法规和章程开展活动。

  (二)理事会或常务理事会是会员(代表)大会的执行机构,由会员(代表)大会选举产生,对会员(代表)大会负责。会员(代表)大会闭会期间,社会团体重大事项由理事会或常务理事会决定。理事会或常务理事会中的人数应为单数,实行民主表决制度。理事会每年至少召开1次,常务理事会每年至少召开2次。

  (三)理事会或常务理事会设理事长(会长)1名。副理事长(副会长)一般6名以内;业务领域比较广泛的社会团体,根据事业发展需要经会员(代表)大会表决同意,可适当增加副理事长(副会长)人数。秘书长和副秘书长人数总和一般不超过5名。秘书长为专职。

  (四)法定代表人一般应由理事长(会长)担任。如因特殊情况需要副理事长(副会长)或秘书长担任法定代表人的,应报文化部审核,经民政部审批同意。

社会团体的理事长(会长)和法定代表人中应至少有一位为文化部系统工作人员(包括离退休人员)。拟任人选须事先报文化部审核同意。

(五)每届任期不超过5年。

(六)负责人和专职工作人员实行亲属回避制度。

  第十八条 基金会的组织机构

(一)基金会设理事会,理事会是基金会的决策机构,每年至少召开2次会议,依法行使章程规定的职权。理事为5至25人。第一届理事由业务主管单位、主要捐赠人、发起人分别提名并协商确定。

  基金会实行亲属回避制度,具有近亲属关系的不得同时在理事会任职。用私人财产设立非公募基金会,相互间有近亲属关系的基金会理事,总数不得超过理事总人数的三分之一。

(二)基金会设理事长、副理事长和秘书长,从理事中选举产生,理事长是基金会的法定代表人。

(三)基金会设监事,依照章程规定的程序检查基金会财务和会计材料,监督理事会遵守法律和章程的情况。理事、理事的近亲属和基金会财会人员不得兼任监事。

(四)每届任期不超过5年。

  第十九条 民办非企业单位的组织机构

(一)民办非企业单位设理事会,是本单位的决策机构。理事会成员为3至25人,每年至少召开2次。

(二)理事会设理事长1名,副理事长1至2名,由理事会选举产生或罢免。

(三)单位聘任院长(或校长、所长、主任等),对理事会负责,列席理事会会议。同时可根据需要聘任副院长(或副校长、副所长、副主任等)。

(四)单位设立监事会,成员不得少于3人,并推选1名召集人。人数较少的单位可不设监事会,须设1至2名监事。监事在举办者(包括出资者)、本单位从业人员或业务主管单位推荐人员中产生或更换。理事、院长(或校长、所长、主任等)及财务负责人,不得兼任监事。

(五)单位法定代表人为理事长或院长(或校长、所长、主任等)。

(六)每届任期3年或4年。

  第二十条 社会组织秘书长以上负责人(不含名誉职务)应身体健康,能坚持正常工作,任期一般不超过两届,年龄不超过70周岁。

第二十一条 国家现职公务员一律不得兼任基金会领导职务,一般不可兼任社会团体领导职务、工作人员。现职公务员确因工作需要担任社会团体领导职务和工作人员的,应按干部管理权限及相关规定获得批准同意。

文化部机关公务员和直属单位负责人在社会组织兼任职务,须报文化部人事司审批备案。

  第二十二条 社会组织法定代表人不得同时担任其他社会组织法定代表人。

第二十三条 社会组织每届期满应及时换届,换届后按规定重新报文化部、民政部审批备案。



第四章 监督管理

第二十四条 社会组织的换届、法定代表人变更、章程修改等重大事项要按规定事先报文化部审核。

(一)召开会员(代表)大会进行换届,应按规定提前2个月向文化部报送相关文件。因特殊情况确需提前或延期换届的,须由理事会表决通过,报文化部审核并经民政部批准同意。提前或延期换届最长不得超过1年。未履行会员大会及换届审核程序,文化部对换届结果不予认可。

(二)章程修改应符合示范文本的格式和内容。应在会员(代表)大会召开前报文化部和民政部预审;预审通过后,由会员(代表)大会审议,审议通过后15个工作日内报文化部审查同意,再报民政部核准。社会组织修改章程未履行规定程序的,文化部不予认可。

(三)法定代表人变更应事先向文化部报送拟任人选情况材料。经审核同意后,按照章程规定程序进行表决,再报文化部和民政部批准备案。

第二十五条 社会组织应严格按照章程规定的宗旨和业务范围开展业务活动。

(一)凡举办各类属于行政审批的项目或涉及评比达标表彰的文化艺术活动,以及其它需要报请上级有关部门同意的活动,要严格按照规定,履行报批程序,不得擅自开展跨地区、跨系统的全国性、国际性文化艺术活动,不得擅自设立各种评比奖项,不得搞收费评比或以评奖为名变相敛财。

(二)各社会组织及其分支机构、代表机构开展面向社会的大规模活动和举办各类论坛、研讨会但不涉及行政审批事项的,应提前15个工作日将活动时间、地点、内容、参加人员、范围、组织机构、活动负责人及经费筹集使用等事项报文化部备案(系列活动要一事一报)。经审核同意后在文化部社会组织在线网站上公示,方可开展活动。未经过备案和公示的,不能擅自开展相关活动。

  (三)社会组织举办规模较大、涉及地区较广、参与人员较多的文化活动,或在城市敏感地区、场所举办规模较大的文化活动,须事先向文化部报告。

  (四)社会组织要加强对主办的各类文化艺术活动的管理。不得只挂名收费、不参与管理;不得以承包或变相承包的方式将活动的组织工作转包。确需社会中介机构承担大型活动部分工作的,要通过与其签订具有法律效力的协议或合同明确各方权利、义务,将各项责任落实到位。对因管理缺位造成严重后果的,要严肃追究主办单位负责人的责任。

  (五)社会组织举办活动对外宣传要客观、真实、准确,不得夸大其词、含糊其词,误导群众;不得擅自以文化部或其他政府部门的名义进行宣传。对外要规范使用本单位核定的名称,不得擅自在单位名称前冠以“文化部”、“文化部直属”、“文化部主管”等误导性词汇。未经同意,不得擅自将党和国家领导人以及文化部领导列入活动组织机构进行宣传。

第二十六条 社会组织要加强财务管理,资产来源必须合法,任何单位和个人不得侵占、私分或挪用社会团体的资产。

(一)社会组织每年年终前要向理事会或常务理事会报告有关财务收支情况。

(二)社会组织的经费,以及开展活动所取得的合法收入,必须用于业务建设,不得在会员中分配。

(三)社会组织不得从事营利性经营活动。

第二十七条 社会组织每年应按时参加年度检查。未参加年度检查的,按规定给予相应处罚。

第二十八条 社会组织应按有关规定参加等级评估工作。

第二十九条 文化部组织开展社会组织创先评优工作,鼓励支持先进社会组织开展各项活动。

第三十条 社会组织违反《社会团体登记管理条例》、《基金会管理条例》和《民办非企业单位登记管理暂行条例》以及本办法有关规定的,视情节轻重,由文化部进行纠正处理,或提请民政部予以行政处罚。



第五章 附 则

  第三十一条 本办法由文化部办公厅负责解释。

  第三十二条 本办法自2013年6月1日起施行。《文化部社会团体管理暂行办法》(文办发〔2004〕22号)同时废止。



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哈尔滨市人民政府办公厅关于转发市财政局关于加强我市行政事业性收费和政府性基金收缴工作的意见的通知

黑龙江省哈尔滨市人民政府办公厅


哈政办综〔2003〕32号

哈尔滨市人民政府办公厅关于转发市财政局关于加强我市行政事业性收费和政府性基金收缴工作的意见的通知




各区、县(市)人民政府,市政府有关委、办、局:
  经市政府同意,现将市财政局《关于加强我市行政事业性收费和政府性基金(附加)收缴工作的意见》转发给你们,请认真贯彻执行。

                          二00三年六月九日
 


关于加强行政事业性收费和政府性
基金(附加)收缴工作的意见


哈尔滨市财政局
(2003年6月9日)


  行政事业性收费和政府性基金(附加)(以下简称“收费和基金”)是财政性资金的重要组成部分,对集中财力解决一些重点和难点问题,促进我市经济和社会事业全面发展发挥了重要作用。但由于一些地区、部门和单位执行征收管理的法规和政策不严格,缴费单位缴费意识不强等原因,应收未收、应缴未缴现象没有得到有效控制,致使收入流失,相关事业资金供给能力减弱,影响了事业的发展和政府宏观调控职能的发挥。为进一步加强收费和基金收缴管理,维护征收管理法规和政策的严肃性,规范征收行为,防止收费和基金流失,促进我市经济和社会事业的发展,根据国家和省、市的有关规定,现就收费和基金的收缴工作提出如下意见。

  一、认真维护收缴工作的严肃性  
  收费和基金的征收,应当严格按照有关法律、法规、规章规定的范围和标准进行。任何地区、部门和单位不得越权设立收费和基金项目、扩大征收范围、提高征收标准;也不得擅自缩小征收范围、降低征收标准、应收不收。各执收单位必须认真履行职责,确保收费和基金及时、足额收缴,并要严格按照有关规定,及时上缴财政。

  二、严格执行收缴的减免缓政策  
  各地区、各部门和各单位要采取有力措施,坚决杜绝不规范的减免缓行为,有效避免收费和基金的流失,切实保证应收尽收。在收费和基金的收缴过程中,凡法律、法规、规章和国家、省、市有关政策没有明确规定应该给予减免缓的,任何部门和单位一律不得给予减免缓。纳入市级管理的收费和基金项目,各区、县(市)政府一律不得越权决定减免缓。法律、法规、规章和国家、省、市有关政策规定应该给予减免缓的收费和基金,应按照“收支两条线”的原则,实行先征后返,收费和基金上缴财政后,由缴费单位提出书面申请,经执收部门审核,报市财政部门或市政府审批后,由市财政部门给予返还。
 各缴费单位应及时、足额缴纳收费和基金,如遇特殊情况,不能及时、足额缴纳的,须经主管市长和常务副市长审核,报市长审定,并严格按照批准的期限缴费。超过规定缴款期限的,执收部门要及时采取有力措施予以追缴,到期拒不缴费的,按违反财经纪律论处。

  三、严肃查处违规违纪行为  
  各地区、各部门和各单位要增强法制观念,严格执行国家有关规定,加强收费和基金的收缴管理。对越权设立收费和基金项目,擅自变更收缴范围和标准,不履行执收职责、应收不收,不履行监督职责、为未足额交纳收费和基金的单位办理行政审批手续,擅自减收、免收和缓收应收的收费和基金,收费和基金未纳入单位财务统一管理,收入不及时上缴财政,截留、挪用、坐收坐支收费和基金,将收费和基金收入直接冲抵债务等行为,将按照国务院《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》(国务院令[2002]第281号)、《黑龙江省预算外资金管理条例》等的有关规定,对直接责任人给予警告、降级、撤职、开除等处分,触犯刑律的移交司法机关惩处,并对违纪单位给予通报批评。

  四、加强对收缴工作的监督  
  市财政、物价、审计、监察等部门应按照各自的职责分工,依法对收费和基金收缴工作实施监督检查。与收费和基金收缴工作相关的部门都要切实履行职责,对收费和基金的征管工作进行全过程监控。各征收部门要恪尽职守,确保应收尽收;非执收部门也要承担起监督责任,对于未按照规定缴交收费和基金的,一律不予办理相关手续。


北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)〉的通知》

北京市房地产管理局


北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)〉的通知》
北京市房地产管理局


通知
各区县房地产管理局、各房地产评估单位:
为规范地价评估,合理确定国有土地使用权出让价格,我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)》。现发给你们,请遵照执行。



第一条 为合理确定本市国有土地使用权出让价格,规范地价评估,特制定本标准。
第二条 本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

第一章 资料准备
第三条 委托评估地价,委托方须提交下列证件资料:
(一)项目立项报告和市计委的批复。
(二)市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证(或审定设计方案通知书)。
(三)市房地局核发的房屋所有权证。
(四)建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。
(五)评估机构认为应提交的其他资料。
以规划条件为评估依据时,(一)、(二)项为必备证件;以房地产现状为评估依据时,(三)项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样,并加盖公章。

第二章 评估办法的运用及参数选取
第四条 地价评估可分别采用以下方法:
(一)基准地价修正法
(二)市场比较法
(三)假设开发法(剩余法)
(四)收益还原法
(五)成本逼近法
地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。
第五条 基准地价修正法
(一)基准地价修正法的计算公式为:
宗地价格=出让金基数×容积率修正系数+基础设施配套建设费×容积率+土地开发及其它费用
(二)计算时须逐项标明下列数据:
1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数;
2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数,以及经容积率调整后的基数;
3、土地开发及其它费用的基数、调整系数,以及经调整后的基数。
第六条 市场比较法
(一)市场比较法的基本公式:
宗地价格=比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
(二)市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格,同时参考熟地价,进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确:
1、应选取不少于三个具有可比性的案例,即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明,可以用相应的代号加以表示。
2、容积率修正表为:
-------------------------------------------------------
|容积率| ≤1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|
|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|
-------------------------------------------------------
3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
5、年期修正系数按下列公式计算:
1
1--------
N1
(1-r)
K=---------
1
1--------
N2
(1-r)
其中:
K:年期修正系数
r:贴现率(11%)
N1:待估地出让年期
N2:比较案例出让年期
第七条 假设开发法
(一)假设开发法基本公式为:
宗地价格=开发价值-成本费用-销售费用-发展商利润
(二)假设开发法计算中所采用的数据,按下列要求取定:
1、开发价值
售价的选取:售价应取该地区同类物业市场售价比较值,低限不能低于市场平均价的85%。
求取开发价值时,以规划建筑面积计算。
2、成本费用
2.1 建造成本:按北京市现行建筑工程概(预)算标准测算,或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目:
建安费用:含结构和装修
红线内市政费用:按建安费用10%-15%计
小区配套费用(仅限小区开发):按建安费用10%-15%计
电权、电贴费:5200元/KVA
2.2 不可预见费:按建安费用的5-10%;
2.3 专业人士费(包括勘察、设计、评估等费用):建造成本的5-10%;
2.4 贷款利息:取以上三项合计款项为基数,贷款利率取15%,计息期为工期的一半,以单利计算。
3、销售费用
3.1 工商统一税:5.45%;
3.2 买卖手续费:成交价的1%;
3.3 代理及广告宣传费:总开发价值的1%-3%;
4、发展商利润:以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润(销售费用不计利润):
------------------
|投资年期|一年期|两年期|三年期|
|----|---|---|---|
|回报率 |20%|30%|40%|
------------------
第八条 收益还原法
(一)收益还原法基本公式为:
宗地价格=年土地纯收益÷还原利率
(二)计算中所采用的数据,按下列要求取定:
1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值,低限不能低于市场比较值的85%。
2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算;若设计尚未完成,该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下,各类物业的使用(或营业)面积占建筑面积的比重如下:写字楼65-70%;商业楼40-60%;平房四合院及住宅70-75%。
3、空置率根据物业类型、市场供需等情况,取5%-30%
4、经营性成本取总收益30%-40%
5、还原利率取10%-15%
第九条 成本逼近法
(一)成本逼近法基本公式为:
宗地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益
(二)计算中包含以下内容:
1、土地取得费:包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等;
2、土地开发费:包括基础设施和公用事业建设费用等;
3、利息(参照假设开发法取值)
4、利润(参照假设开发法取值)
5、应缴税费
6、土地所有权收益
第十条 拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量(人数)、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项:
(一)拆迁安置费(外迁或回迁房造价);
(二)地上物及其附着物的补偿费;
(三)各种补助费(搬家费、奖励费、生活补贴等);
(四)房屋周转费;
(五)拆迁服务费;
(六)拆迁管理费;
(七)单位停业损失费;
(八)征用土地费
1、耕地占用税;
2、菜田基金;
3、青苗补偿费;
4、土地补偿费;
5、劳动力安置费;
6、其他费用;
(九)因特殊情况发生的其他费用。
第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括:
上水工程
雨水工程
污水工程
热力工程
煤气工程
供电工程
电信工程
道路工程等
第十二条 项目总占地面积=建设用地面积+代征地面积
在计算拆迁安置费时,只摊入建设用地的费用。即:
总开发费用
应计开发费用=-----×建设用地面积
总占地面积
第十三条 宗地允许有多种用途性质时,应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标;综合楼宇的地价计算,应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积,分别求取各用途的地价后,再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条 计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率(简称收益容积率)取定,如建筑面积完全为地上,则取地上容积率;如含地下部分,则按实际收益部分建筑面积计算,不得小于总容积率的80%。
第十五条 地价的计算过程均采用人民币作为计价单位;若以外币折算,汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用,并在评估说明中加以明确。
第十六条 土地开发费总额不应超过熟地总价的60%;超过时,应在评估报告中注明原因,并提供足够的依据。
第十七条 项目用地中部分土地使用权出让,评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。

第三章 评估报告书
第十八条 评估报告分为以下两类:
(一)评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程;
(二)评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条 评估报告应包括以下各项内容:
(一)委托方、受托方名称及项目背景介绍;
(二)评估目的、评估基准日期和评估依据;
(三)土地的使用性质和出让年限;
(四)评估标的物的权属及他项权利状况;
(五)评估标的物的描述,包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件;
(六)开发项目的正式规划条件(以规划审定方案通知书为准)或已建项目的现状,其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数;
(七)对评估标的物的分析和评估方法的说明;
(八)评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明;
(九)评估测算过程(评估结果报告可省略);
(十)评估附件:评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条 评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量,对于关键的数据,应该说明其依据或来源。
(一)评估方法的说明,应包括评估思路、所采用的方法。
(二)在计算过程中,先通过各种方法测算出楼面熟地价后,得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条 本标准自发布之日起试行。
第二十二条 本标准由市房地产管理局负责解释。



1995年3月16日