铜川市人民政府关于印发铜川市经济适用住房管理办法的通知
陕西省铜川市人民政府
铜川市人民政府关于印发铜川市经济适用住房管理办法的通知
铜政发〔2010〕58号
各区县人民政府，市新区管委会，市级各工业园区管委会，市政府各工作部门、直属机构：
《铜川市经济适用住房管理办法》已经市政府第82次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
铜川市人民政府
二O一O年十一月二十五日
铜川市经济适用住房管理办法
第一条 为了规范经济适用住房建设、交易和管理行为，解决低收入家庭住房问题，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）和建设部等七部委《关于印发经济适用住房管理办法的通知》（住建房〔2007〕258号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指本市规划区范围内，具有本市城镇户口，家庭收入、住房状况符合规定条件的家庭。
第三条 单位集资建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。
第四条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房和集资建房的建设、供应、使用及管理应当遵守本办法。
第五条 距离本市规划区较远的独立工矿区和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，经市政府批准可利用自有土地进行集资建房。参加集资建房的职工必须限定为本单位的低收入住房困难家庭。
第六条 任何单位不得利用新征用或新购买的土地组织集资建房。各级国家机关一律不得实施集资建房，事业单位实施集资建房必须报市政府审批。
第七条 市房产管理部门负责全市经济适用住房的指导、监督和管理工作，具体实施市级经济适用住房项目。区县人民政府负责本行政区域内经济适用住房实施工作（市级经济适用房项目除外）。发展改革、财政、规划、国土资源、物价、税务及金融部门根据职责分工，负责经济适用住房的相关工作。
第八条 市房产管理部门要会同发展改革、规划、国土资源等行政主管部门，根据土地利用总体规划、城市总体规划和城市低收入家庭住房需求，编制经济适用住房中长期发展规划和年度计划，报市政府批准后及时向社会公布。
第九条 市发展改革部门会同房产管理、规划、国土资源等行政主管部门，根据经济适用住房发展规划，每年编制下达全市经济适用住房年度投资计划。
第十条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应，纳入当年度全市土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，擅自改变土地用途，或变相进行商品房开发。
第十一条 经济适用住房建设要统筹规划，合理布局，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通、教育、就医等方面的需求，合理安排区位布局。
第十二条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，采取项目法人招标的方式，由市、区县房产管理部门组织建设，也可经市、区县政府批准选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施。
第十三条 在商品房小区中配套建设经济适用住房的，市、区县房产管理部门应与实施单位以合同方式明确配套建设的经济适用住房的总建筑面积、单套建筑面积、套数、建设标准以及建成后移交或回购等事项，同时报市国土资源行政主管部门备案。
第十四条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。其他税费优惠政策严格按国家有关规定执行。经济适用住房项目基础设施建设费用由政府承担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款（不含划拨的国有土地使用权）。
第十五条 经济适用住房建设单位取得项目规划选址意见后，向市、区县房产管理部门提出经济适用住房立项申请，经市经济适用住房领导小组同意后，到相关部门办理经济适用住房建设用地规划许可、土地划拨、施工许可、价格审批和税费减免等事项，方可实施经济适用住房建设。
第十六条 经济适用住房的规划设计应坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，采用竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能，提高规划设计水平。
第十七条 经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。规划部门要在审批规划设计时严格把关。
第十八条 经济适用住房建设必须按照发展节能省地环保住宅的要求，严格执行国家《住宅建筑规范》等有关住房建设的强制性标准，积极推广应用成熟、先进、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第十九条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任。向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
第二十条 经济适用住房的施工和监理，应当采用招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。
第二十一条 经济适用住房项目竣工投入使用后，全体业主或业主大会可以决定采用招标或者协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实行社会化物业管理，也可在区县房产管理部门和街道办事处等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。
第二十二条 经济适用住房的价格应当坚持保本微利的原则，其销售基准价格和浮动幅度按照《铜川市经济适用住房价格管理办法》的规定执行，并向社会公布。由房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得高于3%，由市、区县房产管理部门直接组织建设的经济适用住房和集资建房只能以成本价销售。
第二十三条 经济适用住房销售实行明码标价制度，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
第二十四条 经济适用住房建设单位需在销售场所显著位置公示价格行政主管部门批准的经济适用住房销售基准价格和浮动幅度及相关事项，自觉接受社会各界监督。
第二十五条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门按规定收取费用时，必须填写由价格行政主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第二十六条 经济适用住房应定向销售给城市低收入家庭，市房产管理部门应会同市民政、统计部门，每年确定全市低收入家庭的界定标准及住房困难户标准，报市政府审批后公布实施。
第二十七条 同时符合下列条件的家庭可以申请购买经济适用住房：
（一）具有本市城镇户口；
（二）低收入家庭；
（三）无房户或住房困难户。
第二十八条 购买经济适用住房实行严格的准入制度，资格审查实行街道办事处、区县房产管理部门和市房产管理部门三级审核及公示、轮候制度。
第二十九条 申请购买经济适用住房按照下列程序办理：
（一）申请人持家庭户口本、身份证、所在单位或街道办事处出具的家庭收入证明和住房情况证明，向所在区县房产管理部门提出申请。
（二）区县房产管理部门应当在20个工作日内通过入户调查、邻里访问及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实，并在申请人所在街道办事处进行公示。
（三）公示无异议或异议不成立的，由申请人如实填写由市房产管理部门制定的《铜川市购买经济适用住房审批表》（一式三份），区县房产管理部门初审并盖章后，将《审批表》统一报市房产管理部门。
（四）市房产管理部门对区县房产管理部门报来的资料进行复审，并在铜川日报上进行公示，对符合条件的在《铜川市购买经济适用住房审批表》上签署核查意见，注明购买经济适用住房的建筑面积标准和具体项目，作为申请人的购买凭证。
（五）申请人持《铜川市购买经济适用住房申批表》到指定的经济适用住房项目选购一套经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积部分，不得享受政策优惠，由申请人按同类地区商品房价格购买。超面积部分的差价款由经济适用住房建设单位统一上缴财政专户。
（六）申请人足额缴清购房款后，建设单位须在3个月内为购房户办理房屋权属手续。
第三十条 个人购买经济适用住房向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》的规定外，还应提供由市房产管理部门出具的准予购买经济适用住房的证明。同时，不能以国有土地使用权做抵押。
第三十一条 个人购买经济适用住房可提取住房公积金和优先办理住房公积金贷款。
第三十二条 居民个人购买经济适用住房办理房屋权属登记时，市房屋产权产籍管理部门须在房屋所有权证的附记中注明“经济适用住房”，如有超面积补交差价的，也应当注明补交差价款的面积。
第三十三条 集资建房竣工验收合格后，由建设单位直接向市房产管理部门申请办理转售手续。
第三十四条 经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因需转让经济适用住房的，由市、区县房产管理部门按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价部分的50%向政府缴纳相关款项。同等条件下，房产管理部门有优先回购权。
第三十五条 经济适用住房购房人（以户为单位）只能享受一次经济适用住房。已购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由市、区县房产管理部门回购，回购的经济适用住房仍用于解决城市低收入家庭住房困难。
第三十六条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。
第三十七条 单位集资建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、区县房产管理部门统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、区县房产管理部门以成本价收购后用作廉租住房。
第三十八条 经济适用住房上市交易扣回的优惠部分和超标加价款等资金专项用于全市廉租住房建设，并依法接受财政、物价、审计、监察等部门的监督检查。
第三十九条 对擅自改变经济适用住房或集资建房建设用地性质的，由国土资源行政主管部门按有关规定进行处罚。
第四十条 对擅自改变经济适用住房和集资建房规划设计，提高标准，扩大面积或降低标准，偷工减料的，由市规划行政主管部门按规定进行处罚。
第四十一条 对擅自提高经济适用住房或集资建房销售价格的，由价格行政主管部门依法处罚。
第四十二条 向未取得资格的家庭出售经济适用住房或组织未取得资格的家庭参加集资建房的建设单位，由市、区县房产管理部门直接或者责令其限期收回；不能收回的，由建设单位补缴经济适用住房或集资建房与同地段同类商品房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。
第四十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件、骗购经济适用住房或集资建房的个人，由市、区县房产管理部门追回已购住房，并按照有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关人员责任。
第四十四条 在经济适用住房的立项、出售、价格管理活动中，有关工作人员要秉公执法，依法行政，对行政不作为、滥用职权、徇私舞弊的，由上级行政机关或监察机关依法依纪严肃处理，涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。
第四十五条 2007年12月31日前经审批且已开工建设的经济适用住房项目，仍作为具有保障性质的政策性商品住房，按国家、省、市原政策规定执行。凡未开工的经济适用住房项目应按本办法规定重新申报。
第四十六条 宜君县可参照本办法制定实施办法。
第四十七条 本管理办法自发布之日起施行。《铜川市人民政府办公室关于严格执行安居工程（经济适用住房）建设减免有关收费的通知》（铜政办发〔1999〕15号）、《铜川市人民政府关于印发铜川市安居工程住房建设管理暂行办法的通知》（铜政发〔1998〕29号)和《铜川市人民政府关于印发铜川市中低收入住房困难户申报认定暂行办法的通知》（铜政发〔1996〕78号）同时废止。
[案情]
2012年1月，被告人周某在无烟草专卖零售许可证、烟草专卖品准运证的情况下，委托他人驾车运输600条“苏烟”、400条“玉溪”烟，准备从江苏省常州市运至南京高淳县进行销售。当车行至苏239线溧阳段时，被溧阳市公安局查获，上述1000条卷烟价值204000元。
[分歧]
长期以来，非法经营烟草专卖品犯罪活动，造成国家税款大量流失，严重冲击和扰乱了卷烟市场的正常秩序，破坏了国家烟草专卖制度。为加大打击非法经营烟草专卖品犯罪力度，司法实践中形成了只要能够在运输途中查获无烟草专卖零售许可证的烟草专卖品，非法经营犯罪行为即告既遂的认识。本案围绕这种认识，亦形成两种意见：第一种意见是，被告人周某的行为属于非法经营罪既遂，非法经营烟草专卖品行为包含了为非法销售而购买、运输、销售等多种形式，只要具备其中一种形式即构成犯罪既遂；第二种意见是，被告人周某运输的烟草专卖品尚未出售，其行为属于非法经营罪未遂。
[评析]
笔者同意第二种意见，理由如下：
1．从非法经营罪的犯罪构成分析，非法经营烟草专卖品犯罪存在未遂形态。对于犯罪既未遂形态，刑法理论上通常有行为犯、结果犯、危险犯和举动犯等标准之分，但上述既未遂标准在刑法理论界和司法实践亦有很大争议。笔者认为，衡量非法经营烟草专卖品的行为是否构成犯罪既遂，应从非法经营犯罪构成角度出发，考量行为人是否实施完毕刑法分则规定的非法经营罪客观方面的全部构成要件行为，如实施完毕，行为即告既遂，反之则未遂。
从非法经营烟草专卖品犯罪的客观方面看，经营行为是全部构成要件行为。而经营行为是复合行为，包括生产环节以及流通环节的收购、储存、运输、包装、批发、零售等一系列活动，这一系列活动的核心行为在于出售行为，最终落脚点也只能是出售行为，否则无法体现非法经营行为以谋利为目的的主观特征。行为人如果只有生产、收购、包装和运输行为，没有出售目的和出售行为，这样的行为则不能视为非法经营行为。本案被告人周某运输途中即被查获，理应认定为未实施完毕非法经营罪客观方面的全部构成要件行为，构成非法经营罪未遂。
2.从未遂犯的处罚根据上分析，非法经营烟草专卖品犯罪存在未遂形态。我国刑法关于未遂犯的处罚根据在于发生了刑法保护的法益有受到侵害的客观危险性。如前所述，作为非法经营烟草专卖品犯罪客观要件的经营行为，包含着从收购、储存、运输、包装等前置行为到出售这一最终行为的一系列过程，而这一系列前置行为正是因为在通过出售来谋利这一主观故意的支配下，才对我国刑法所保护的烟草专卖制度产生了客观危险性。而侵害危险状态的出现，并不等于侵害结果的发生，认为“非法经营烟草专卖品犯罪包含了为非法销售而购买、运输、销售等多种形式，只要具备其中一种形式即构成犯罪既遂”的观点，则错误的将侵害危险状态同实际危害结果相互混淆，根据这种观点，会得出我国刑法上所有的未遂犯既是犯罪未遂，又是犯罪既遂的二元悖论。
3.从相关司法解释分析，非法经营烟草专卖品犯罪存在未遂形态。最高法、最高检《关于办理非法生产、销售烟草专卖品刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“伪劣卷烟、雪茄烟等烟草专卖品尚未销售，货值金额达到刑法第一百四十条规定的销售金额定罪起点数额标准的三倍以上的，或者销售金额未达到五万元，但与未销售货值金额合计达到十五万元以上的，以生产、销售伪劣产品罪（未遂）定罪处罚。”笔者认为，这一司法解释符合刑法关于犯罪既未遂的理论划分，因为生产者、销售者生产、购买伪劣烟草的目的，就是为了销售，已经生产、购买后准备销售而由于意志以外的因素未来得及销售的，其行为社会危害性是客观存在的，对这种情节严重的情形应当以犯罪未遂定罪处罚。而生产、销售假冒伪劣烟草行为的社会危害性较无证经营合格烟草专卖品尤甚,根据刑法“举重以明轻”的原理，既然社会危害性更为严重的非法经营假冒伪劣烟草行为存在未遂形态，那为什么危害相对较轻的非法经营合格烟草专卖品行为就不存在未遂形态呢？
综上，笔者认为非法经营烟草专卖品犯罪存在未遂形态，本案被告人周某的行为构成非法经营罪未遂。
（作者单位：江苏省常州市中级人民法院）