江苏省连云港市人民政府


连政发〔2008〕49号


　
连云港市政府关于印发连云港市市区共有产权经济适用住房实施细则（试行）的通知



各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《连云港市市区共有产权经济适用住房实施细则（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　　　　　　
　　　　　　　　二○○八年四月十日

连云港市市区共有产权经济适用住房实施细则（试 行）

第一条 为不断完善、改进我市市区经济适用住房制度，更好地解决城市低收入家庭的住房问题，根据国家、省经济适用住房有关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则所称共有产权经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，国家和个人拥有一定产权比例，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 市房产管理局负责市区范围内共有产权经济适用住房的实施和管理（以下简称市经济适用住房主管部门）。
第四条 共有产权经济适用住房建设纳入市区经济适用住房建设年度投资计划和用地计划。
第五条 共有产权经济适用住房的开发建设、规划设计、技术规范和标准、工程质量等应严格执行国家、省经济适用住房管理的有关规定。
第六条 共有产权经济适用住房建设执行经济适用住房建设的各项优惠政策。单套的建筑面积控制在60平方米左右。
第七条 共有产权经济适用住房的价格，按照《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）有关规定确定。销售与出租实行明码标价，不得在标示价格和租金之外，收取未标明的费用。
第八条 个人拥有的共有产权经济适用住房的产权份额，根据购房人出资部分占所购房价的比例确定，其余部分为国有产权。共有产权经济适用住房个人出资所占份额不得低于50%。
第九条 共有产权经济适用住房国有产权份额的面积，由市经济适用住房主管部门代表国家按国有资产进行管理，并向居住人按公有住房租金标准收取租金。
第十条 共有产权经济适用住房的供应对象为具有本市市区城镇户口、符合经济适用住房保障条件和无力购买经济适用住房且符合下列条件之一的城市低收入住房困难家庭：
（一）市政建设、旧城改造中原住房被拆迁的，拆迁货币补偿费低于6万元的；
（二）民政、总工会等部门救济的低保、特困家庭；
（三）孤、老、病、残等丧失劳动能力的特困家庭；
（四）现租住直管公房，自愿无偿退出的；
（五）其它符合条件的城市低收入住房困难家庭。
第十一条 共有产权经济适用住房实行申请、审批和公示制度。其程序为：
（一）申请人持户口簿、身份证、市区居民准予购买经济适用住房通知单，向市经济适用住房主管部门提出申请；
（二）市经济适用住房主管部门对申请人按规定条件进行审核，符合条件的，予以公示；
（三）经公示无异议的，由市经济适用住房主管部门发放统一的共有产权经济适用住房准购证，并确定个人购买的产权份额；
（四）申请人凭准购证，按照摇号顺序号购买共有产权经济适用住房。
第十二条 共有产权经济适用住房的公共部位和公共设施的维修基金由国家和购房家庭按照面积份额分别承担。
共有产权经济适用住房的物业管理费由购房人承担。
第十三条 购买共有产权经济适用住房后，购房人按规定办理权属登记。
房产和国土部门办理权属登记时，房屋所有权证加注“经济适用住房”印章，并分别标明国有和私有产权的面积份额；土地使用证注明“划拨土地”。
第十四条 共有产权经济适用住房的购房人在5年内可一次或者分期按原共有产权经济适用住房成本价购买国有产权部分的面积。5年后购买的，价格按照市经济适用住房主管部门会同市价格主管部门重新确定的价格执行。
第十五条 购房人在未取得共有产权经济适用住房完全产权前和取得完全产权后的5年内，不得将所购住房上市出售。因特殊原因确需出售的，经市经济适用住房主管部门同意后，按照原购房价格将个人产权面积返售给市经济适用住房主管部门。
第十六条 共有产权经济适用住房的购房人取得房屋完全产权5年后将所购住房上市的，应当经市经济适用住房主管部门同意，并按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地出让金等收益。
按前款规定收缴的土地出让金，由市经济适用住房主管部门代收，纳入城市住房保障发展资金管理，专项用于共有产权、租赁性经济适用住房的建设。
第十七条 共有产权经济适用住房的购房人不得用于出租经营。
第十八条 共有产权经济适用住房每户限购一套。购房人以市场价出售共有产权经济适用住房后，不得再购买共有产权经济适用住房、经济适用住房。
第十九条 对弄虚作假，骗取购买共有产权经济适用住房的，依法追究当事人和相关部门的责任，并由市经济适用住房主管部门收回住房。
第二十条 对购房人将共有产权经济适用住房私下转让或者用于出租经营的，由市经济适用住房主管部门责令其限期改正；情节严重的，收回共有产权经济适用住房。
第二十一条 本细则自2008年5月1日起施行。


城市社区公力救济的匮乏

人类社会文明进步的一个标志就是，公力救济取代了私力救济成为了人们权利救济的主要手段。在城市社区更是如此，人们已经习惯于寻求公力救济的方式来保护自己的权利。然而在社会转型期的今天，在社区纠纷矛盾方面，很多人却失望地发现寻求公权力并不能保障自己的权利。这一现象可称之为城市社区公力救济手段的匮乏。让我们先看一个真实的案例：
上海市北京路某弄的张某（女性，50多岁）与邻居倪某（男性，40多岁）因使用公用部位在厨房发生激烈争吵，倪某出拳击打张某，张某遂即拔打“110”报警，警察到场时打架已结束，看到现场仅有他们二人，张某确实受伤，但倪某不承认是自己的打的，纠纷发生过程中也没有其他人目击。警察给张某开出验伤单，张某去验伤其结果构不成轻伤，但医治费花去600多元。张某要求对方赔付，对方拒不承担责任；找派出所，警察认为没有证据能认定是倪某所打，无法处理，让其找街道调解；调解要双方自愿，倪某拒绝参加，遂调解不成；到法院咨询起诉，法官认为现有证据难以认定对方责任，打官司也没用。张某不仅白白挨打，而且医药费也得不到赔偿，非常地不满和愤恨。
类似这样的案件并不是特例，社区内常有发生，受害人寻求公力救济的结果，通常是找了所有能找的部门，最终问题也不能解决，最后要么选择忍气吞声，要么选择以暴制暴，发生更激烈的冲突。当事人最后把怨恨都迁怒到政府头上，经常说“只有打死打伤了人，你们才管呀！”事情也确实朝着这个方向发展，据有关部门统计，民转刑案件占了刑事案件的一大部分。城市社区公力救济真的匮乏吗？
让我们来仔细观察一下目前城市公力救济的情况，对现代城市社会纠纷解决机制做一个实证的逻辑分析，或许能回答这个问题。按一般法理，公力救济可分为司法救济和行政救济。司法救济即是通过诉讼由法院审判来获得救济。行政救济对于民间纠纷而言主要是公安机关处理和司法行政机关调解。按照本案中当事人张某寻求救济的顺序，我们逐个来进行分析现有的公力救济手段：
第一个是公安机关，确切地说是派出所的救济。当事人碰到冲突性纠纷第一选择是拔打“110”报警，警察是最先接触纠纷的，如同本案。警察处理这种民间纠纷的操作路径一般是这样的：如果对方承认自己打人或有其他损害行为，则可以进行调解，赔偿受害人；但大多数情况对方不承认打人或进行过其他损害，如同本案，这时如果受害人要求作笔录，警察则对双方作笔录（一方指认对方打人，对方认为自己没有打人的陈述分别予以记录，注意这样的笔录在证据上基本没有价值）；如果当事人有外伤，由派出所开出验伤单，受害人可以去验伤，去医院治疗，费用都由受害自己承担。按职责规定，至此警察的职能全部履行完毕。很明显，受害人在公安机关没有得到自己想要的救济——惩处加害人、赔付损失。很多受害人要求派出所做出纠纷责任认定（像交警对交通事故的责任认定书一样）也是不会实现的，因为法律没有规定派出所有这样的职责。当然如果构成轻伤及以上伤害就成为刑事案件，受害人获得公力救济属于例外的情形。
第二个是基层司法科（所）的救济。得不到赔付的受害人继续找派出所，派出所通常建议其到街道请求调解。虽然司法行政机关的调解事实上是行政调解，但适用是却是人民调解的规则，其性质处于模糊状态。而人民调解的原则之一就是调解要双方当事人自愿，受害人提出调解申请，司法助理员会去寻找受害人指认的加害人，此时加害人也不会承认自己打人或有其他损害行为，会拒绝参加调解。按规定，此时调解工作结束，一般会建议当事人寻求诉讼途径解决。受害人在司法行政机关这里也没得到救济。
第三个是法院的司法救济。对于这种邻里侵权纠纷，法院经常托辞不肯受理。在当事人递交起诉书坚持要起诉的情况下，法院受理后，处理结果通常有以下几种：（1）被告拒绝签收开庭通知书，甚至以某种方式威胁法院。对此情况，法官会想尽一切办法动员当事人撤诉，在法官的压力下，当事人往往选择撤诉。（2）被告出庭，但不承认自己有侵权行为，由于原告不能提供目击证人，法院可能会去调派出所的出警记录和所做笔录，但派出所笔录是各说各的，什么都证明不了。保守的法官一般会判原告败诉。（3）法庭依证据优势规则，判定被告承担赔偿责任，一般就是赔付医药费，但精神损失赔偿是得不到支持的。对于侵害事实持续存在的，如被告占用公用部位的案件，法庭比较容易判定要被告排除妨碍。但事情至此并没有结束，被告基本上不会自觉履行法院判决，原告申请强制执行，但或者由于没有可执行标的或者原告提供不出被告的可执行财产，基本上都执行不下去，最终会不了了之。我们可以看到，当事人所寻求的最后的公力救济途径——司法救济，其三种可能的结果，受害人同样都得不到赔付，更不要说惩罚加害人了。司法救济在处理民间纠纷上是无效的。
一般说来，公力救济途径至此已经结束。但在城市还有一个中国特色的信访制度，受害人在寻求完所有公力救济途径或者某一个救济手段后得不到救济时还可以信访，特别是上访。但受害人通常也得不到实际的救济，除非是那种时间、精力、钱财都非常充裕而且韧性很强的当事人才有可能获得的。寻求公力救济的过程中，当事人需要花费精力和钱财就不必说了，单是走完这些程序也需要一两年、甚至三四年的时间，有多少当事人能耗得起，大部分都忍气吞声不了了之。
实证分析至此，我们的结论是城市社区公力救济手段是有的，但在处理突冲性民间纠纷方面基本上是无效的，所以从居民的角度来看是匮乏的。这种局面，不仅使受害人权利得不到恢复，导致冲突可能加剧，而且还在事实上鼓励了加害人的行为。城市社区内确实有一些人深谙目前公力救济的处理之道，就故意经常性地有控制地侵害（如在没其他人时候打你几拳但又不打伤你）没有私力救济能力的人（如老年人、体弱者等）或者基于理性不愿实行私力救济的人，因为他深知自己的行为不会受到惩罚，打了你也白打。显然，这与构建和谐社会的要求是不相符的，也不是一个文明社会所能够容忍的。
如何解决城市公力救济匮乏的问题？笔者认为至少有几个方面需要加以考虑：一是重构司法制度，实现司法独立，实现审判与执行的分离，以国家强制力确保判决的执行，树立起司法权威。在短期内，上述理想目标不能实现的情况下，要提高法官素质，使案件的受理、审判、执行方面都朝着实现社会正义方面努力。二是对现有的行政救济办法进行修正。在公安机关的救济方面，要对警察的权力、职责做出一个恰当的定位，明确赋予警察对侵害人的询问、调查、训诫、处罚的权力，以及“110”出警取证的责任，对警察的不作为行为也要予以处罚。三是除了加强司法和行政救济手段之外，还有一个补充的路径，就是在私力救济和公务救济之外发展社会型救济，加强人民调解工作是其中的一个途径。长宁区出现了“李琴调解工作室”等准专业化组织，静安区石门二路街道也建立了专业化的人民调解工作室，以适应矛盾的对抗性越来越强的状况，加强对复杂、疑难纠纷的化解力度。



2005年4月22日 一稿
2006年10月22日 二稿
李克垣于上海
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