2011年11月份，在楼市成交量持续低迷的背景下，房企存货增加，资金紧张，为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”，打动“持币观望者”，一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告，甚至表示愿意与购房人立下字据，签署协议或做出书面承诺。其实，早在2008年年底就有房企业承诺：“一年内，购房人购买的商品房一旦出现房价下跌，将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现，故伎重演”，那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事？ 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”？

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式：
（1） 承诺不降价
对于一些首开盘（低开高走）或者尾盘等，房企承诺（单方声明、广告要约、双方协议等形式）购房者购房后一定时间内，与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房（如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当）再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数（如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价），约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
（2）降价就退差
房企与购房人约定，自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间（或者另外约定一个期限），购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准）下降的，房企将无条件（也可能约定附带一些条件）退还购房者差额部分房款。
（3）跌价补差，涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通，比如，有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔，赚了对半分”，房企与购房者约定，购房后一定时期内，如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌（比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准），由房企全额赔付，如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通，但财税处理不同。比如，有的房企暂收九成或者部分房款，并承诺一定时间后（如交房时、办理产权转移登记前）如果品质相同的楼盘房价（有的为了防止模糊，可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准，或者约定其他的价格参照，如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的，即视为价格下跌，房企对购房人进行差额补偿”）下跌时，购房者未交的房款就可不再缴纳。
（5） 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通，比如，房企与购房人签约协议约定，如果在一定期限，发生约定的价格下跌情形时，房企将无条件（也附带条件）给购房者非货币形式的补偿（如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等）。
（6）降价就退房
房企与购房人约定，如果在购房后一定时间内（如约定交房日前），购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格（或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等）下跌的，房企将无条件或附条件退房，有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
（7）无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”，无需任何理由。其实房企如此盘算着，即便将来退房，也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买房屋等。
（8）降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者：购房满一定时间的购房人，届时房价（约定价格参照）下跌，只要购房者提出申请，房企（或者房企指定的第三人）将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险（商业风险）的促销手段，且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话，则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值，因此上述许诺并不违反前述规定。
因此，在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下，购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据，甚至写进售楼合同或者另行约定，均为有效条款，当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是，如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利，那么实际上是一种赠与行为（与其他有偿赠予不同，如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同），而在法律上讲，恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候，房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同（一般是仅签署购房认购书）或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人，房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为，不存在纳税调整的问题；签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的，要么房企按照房管部门的规定办理手续（如变更合同或者解除原合同重新签合同），要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题，那么如何认定这个补偿行为的属性，算是“折扣”（不存在纳税调整），还是“债务免除”或“捐赠”，或者是“违约赔偿”，亦或者是其他？
例如，如果采取赠与的方式，按照新《企业所得税法》规定，对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠，因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金，则计入“营业外支出”而非“财务费用”，降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人，“主动”补差是特殊时期的非常促销行为，因此，如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外，如果在办理按揭之后进行回购（相当于二手房转让，按二手房的税费计算）的话，甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜，购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
（一）对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动，很可能故意将降价认定标准约定不清。故此，只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容，才具备可操作性。但是，由于上述各种房企对价格风险承担的许诺，基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据，比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考，与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算，即便房企无意“混淆”，实际去计量降价问题也非常困难，笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张，谁举证”的举证原则，究竟怎样才算是“降价”了，购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据，因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企，或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外，也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
（二）房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就，势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动（变相的降价活动、拆分价格、托市等），但在成交价格上仍然与原价相差不大，使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
（三）房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下，对未来的房价依然充满信心。因此，房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要，如果签订的保值时间越长，升值的可能性越大，对房企来说也就越有利，完全不同于担保期限。
（四）退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，双方应当约定购房人请求解除合同的期限，未明确约定的，最晚应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样，责任应自负，投资有风险，价格波动是最正常不过的，其实，在“买涨不买跌”的投资心态下，在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协，上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系，有违诚实信用和公平原则，属于市场乱象，对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

参考资料网址：
国家烟草专卖局


国烟专[2003]702号



国家烟草专卖局关于启用烟草专卖许可证管理系统的通知




各省级局（公司）、工业公司：
　　为认真贯彻执行《中华人民共和国行政许可法》，切实转变政府职能，改进传统管理方式，提高行政效率和透明度，加速推进烟草行业电子政务建设，国家局研制开发了“烟草专卖许可证管理系统”（以下简称“系统”），决定对烟草专卖许可证实行网上申请、网上受理、网上审批。现将启用该系统的有关事项通知如下。
　　一、启用时间和适用范围
　　系统自2003年12月20日正式启用。国家局核发（以下简称“国发证”）的烟草专卖生产企业许可证、烟草专卖批发企业许可证、烟草专卖批发企业许可证（经营）、特种烟草专卖经营企业许可证和省级局核发（以下简称“省发证”）的烟草专卖批发企业许可证、特种烟草专卖经营企业许可证通过该系统进行申请和办理。
　　二、系统结构和主要功能
　　系统由外网和内网组成。外网主要提供许可证申办的各种服务信息，包括申请表的下载或网上填写，许可证的申办情况查询，许可证受理、办理公告，许可证申办指南，新闻浏览，相关法律、法规和政策性文件检索等。公众（包括申办单位）登录该系统（域名：xkz.tobacco.gov.cn）均可获得上述信息服务。内网主要用于国家局和省级局核发许可证的内部审批，许可证文本与相关文书的打印，许可证办理数据的查询、统计，零售许可证管理数据的上传汇总，与交易会员系统的数据交换，申办流程控制与申办人员权限控制等。内网实行严格的安全认证体系，须持国家局核发的身份认证卡（IC卡）登录。
　　三、许可证网上申办类型及应提交材料
　　（一）新办许可证。新成立的烟草制品生产、经营企业和申请卷烟纸、滤嘴棒、烟用丝束、烟草专用机械生产的企业及烟草专卖品的进出口企业，应申请领取烟草专卖许可证。新办许可证，应提交下列材料：1．《烟草专卖许可证新办申请表》；2．企业法定代表人（负责人）任职证明；3．工商营业执照副本或企业名称预核准通知书；4．烟草制品的生产和经营企业应提交国家局或省级局批准企业成立的文件；卷烟纸、滤嘴棒、烟用丝束、烟草专用机械生产企业及烟草专卖品的进出口企业，应提交国家局同意其生产或进出口的批准文件。
　　（二）变更许可证。在许可证有效期内企业名称、企业住所、法定代表人（负责人）、许可范围发生变化的，应进行许可证变更。申请变更许可证，应提交下列材料：1．《烟草专卖许可证变更申请表》；2．许可证正副本；3．变更事项的说明或证明文件。企业经济性质发生变化时，应申办新许可证。
　　（三）补办许可证。在许可证有效期内遗失或损毁许可证的，应补办许可证。遗失补办的，提交下列材料：1．《烟草专卖许可证补办申请表》；2．在烟草行业网站（网址：www.tobacco.gov.cn）、《东方烟草报》或《中国烟草》杂志上发布的遗失声明；3．地（市）级局签署意见（省发证）或省级局签署意见（国发证）的书面检查；4．未遗失的许可证正本或副本。不论正副本部分或全部遗失，均应注销原许可证号，核发新许可证号。损毁补办的，保留原许可证号，提交下列材料：1．《烟草专卖许可证补办申请表》；2．损毁的许可证正副本（完全损毁的不用提交）；3．损毁说明材料及书面检查。
　　（四）注销许可证。持证单位出现因企业结构调整被兼并、重组、关闭或企业破产，重大违法行为被取消经营资格，歇业一年以上不办理歇业手续，年检未通过等情况时，应注销许可证。注销分申请注销和强制注销两种。持证单位申请注销应提交下列材料：1．《烟草专卖许可证注销申请表》；2．许可证正副本；3．引发注销事由的相关材料。强制注销的，由发证机关作出决定并直接办理注销手续。
　　（五）歇业。持证单位因经营不善或其他原因需歇业的，应向发证机关提出歇业申请并办理相关手续。申请歇业，提交下列材料：1．《烟草专卖品生产经营企业歇业申请表》；2．书面申请报告；3．许可证正副本。批准歇业的，许可证由发证机关暂时留存。
　　（六）恢复营业。持证单位歇业期满恢复营业的，应向发证机关提出申请并办理相关手续。申请恢复营业，提交下列材料：1．《烟草专卖品生产经营企业恢复营业申请表》；2．书面申请报告。批准恢复营业的，发证机关将留存的许可证发还持证单位。
　　（七）许可证年检。持证单位应在每年的规定时间接受发证机关或其委托机关的年检。年检时提交下列材料：1．《烟草专卖许可证年检申请表》；2．企业本年度内生产经营的基本情况及有无被烟草专卖行政主管部门或其他行政执法部门处罚；3．本年度内许可证登记内容变化情况；4．其他需要说明的事项.
　　（八）许可证换发。许可证有效期满后，持证单位继续从事烟草专卖品的生产、销售、进出口业务的，应重新申办许可证。换发许可证时保留原许可证号。申请换发许可证，提交下列材料：1．《烟草专卖许可证换发申请表》；2．许可证正副本；3．工商营业执照副本。
　　四、许可证网上申办的主要程序
　　（一）申请提出。企业申办省发证业务，应向所在地（市）级局提交许可证申请表和相关材料（各省级公司直属企业直接向省级局提交）。申办国发证业务，应向所在省级局提交许可证申请表和相关材料（总公司直属企业直接向国家局提交）。各类许可证申请表样式及填写说明由国家局确定并在网上提供下载，打印规格为A4复印纸。申请单位可直接在网上填写申请表，也可下载后手工填写。
　　（二）申请接收与审查。地（市）级局以省发证审查人的身份登录系统，接收、审查省发证的材料并网上报送省级局。省级局以国发证的省级经办人和省级审查人（省级局的主管领导）两个身份登录系统，负责接收、审查国发证的材料并网上报送国家局。地（市）级局和省级局接收申请后，应在10日内完成审查并上报材料。逾期不上报的，视为审查通过，系统将自动提交申请至发证机关。
　　（三）受理。省发证由省级局经办人提出是否受理的意见，省级局专卖处负责人经局领导授权作出是否受理的决定。受理的，直接在网上发布公告；不予受理的，制作《不予受理通知书》。国发证由国家局经办人提出是否受理的意见，专卖司负责人经局领导授权作出是否受理的决定。受理的，直接在网上发布公告；不予受理的，制作《不予受理通知书》。
　　（四）审核。省发证中新办、换发、歇业、恢复营业、强制注销、暂缓或不予年检的，由省级局专卖处负责人审核并提出是否办理意见，提交局领导审批。国发证中新办、换发、歇业、恢复营业、强制注销、暂缓或不予年检的，由证件处负责人和专卖司负责人两级审核并提出是否办理意见，提交局领导审批。
　　（五）会签。省发证在审批前需有关职能部门会签的，可在从系统中打印的审批表上签署意见。国发证在审批前需相关职能部门会签的，由该部门负责人直接上网签署意见。
　　（六）审批。省发证由省级局领导审批决定，变更、补办、申请注销、正常年检等日常事务，可授权专卖处负责人审批决定。国发证由国家局领导审批决定，变更、补办、申请注销、正常年检等日常事务，可授权专卖司负责人或证件处负责人审批决定。审批同意并核发许可证的，直接在网上发布公告；审批不同意的，应制作《不予行政许可通知书》。
　　（七）许可证证书、文书制作与送达。许可证证书由发证机关制作并加盖本机关印章后，直接送交或通过申请接收机关转交申请单位。《不予受理通知书》、《不予行政许可通知书》等文书由发证机关制作并加盖本机关印章或专用印章（XXX烟草专卖局许可证专用章）后，直接送交或通过申请接收机关转交申请单位。
　　（八）资料归档。省发证的申请材料由地（市）级局归档保存，国发证的申请材料由省级局归档保存。归档材料包括加盖申请单位印章的申请表、相关的证明材料、发证机关的审批决定（从系统中打印）等。发证机关需要归档保存的，可从系统中打印相关资料。
　　五、系统涉及的其他管理问题
　　（一）烟叶收购是否发放许可证。烟叶收购不属于法律规定的许可项目，不发许可证。各省级局根据《中华人民共和国烟草专卖法实施条例》第十八条的规定，批准设立烟叶收购站（点）。
　　（二）零售许可证的许可范围。烟草专卖零售许可证、烟草专卖零售许可证（个体）的许可范围为：卷烟、雪茄烟、罚没国外烟草制品的零售。具体许可范围由发证机关从上述几项中选择确定。
　　（三）身份认证卡的管理。身份认证卡是持卡人登录系统、参与许可证办理并承担相应责任的唯一认知凭证，应严加保管，不得转借。身份认证卡丢失或权限调整，管理人员工作变动或增加新管理人员，应及时报国家局予以补办、调整或增加。


二○○三年十二月二日