浅议法律行为的条件及相关问题/苏望

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 19:57:55   浏览:8270   来源:法律资料网
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              浅议法律行为的条件及相关问题

      苏望

提要:本文从一则古希腊的著名案例说起,在介绍德国通说的同时,结合我国现阶段立法与学说,对法律行为的条件及其相关问题(主要是法律行为与期待权制度)进行辩析与研究,以期提出对此一历久弥新的理论有创造性的见解,为丰富我国目前有关该问题的理论,解决有争议的疑难贡以绵薄之力。

关键词:半费之讼 法律行为 条件 期待权


多数了解西方法律史的研究者对古希腊的“半费之讼”应该不会感到陌生:古希腊法学家Protagoras曾招收一贫穷但聪慧的门徒,暂只收取一半学费。约定该生完成学业后,于赢得第一个法律案件时,应支付另一半金额作为报酬。该生毕业多时,未承办任何案件。Protagoras乃提起诉讼,请求支付报酬。法庭上,学生答辩曰:“若我赢得此案,依判决自不需支付报酬。若我输此案,依契约亦不必支付。即无论输赢,我均不必付款”Protagoras则谓:“若我赢此案,依判决被告自应付款;反之,我若输此案,则此为被告所赢第一案,应依约支付。即无论输赢,吾应获付款”
法官应如何对此判决始称妥当,有学者认为此系意思表示的解释问题:“应探求当事人真意,认定该生是否负有承办案件的义务。若属肯定,则Protagoras应获得胜诉判决[1]”这种意见看似言之成理,实际上与其说是观点,不如说是在无奈地逃避问题。因为此种意见没有使问题的解决方式得以确定,反而更加增添了解释的难度,这是违反了法院判决的可得确定原则的。而市场经济条件下的法治的最低限度要求,正是让法律生活的运做作能使人能够进行结果推测,使判决具有可预见性[2]正如美国法学家兼大法官霍姆斯所云:“法院实际上将作什么的预测,而不是其他自命不凡的什么,就是我所谓的法律的含义。”[3]。让一种不确定代替另一种不确定,这是在现代法律制度所难以容忍的。实际上,历史证明了任何问题包括法律问题,随着人类认识的不断深化都是可以找到妥适而确定的解答的,否认这一点,便是反马克思主义的不可知论。这个问题也不例外,笔者心中对此具有确定性、合理性的答案已了然(当然,此解答与本文的论题法律行为的条件有密切关系),但此处暂不阐释,俟后文论及相干问题时再做详解


既曰为法律行为的条件,则但凡对条件作出有深入的探讨,不介绍其存在之基础——法律行为,就有如空中楼阁般浮夸虚妄。所以,这里先对法律行为以列出要点的方式,作出不求全面,但求关键与独到的述说:


(一)法律行为与民事法律行为
对于此点80年代我国通说与《民法通则》观点相同:即大陆法系的法律行为即是我国法上所称之民事法律行为,两者别无二致,近年来仍然有学者持此观点或习惯于此种表达方式。更有甚者,赞叹“民事行为”与“民事法律行为”两分法为我国一大创造,认其在世界范围内的比较法上也有突出贡献[4]
但进入90年代以来,该说已饱受批评与质疑,认为此表述存在下列显著不足:
(1)无视法律行为(德语原意似应译为法律交易)的形成历史和本来含义。 因为此语在现代法上的渊源可溯至《法国民法典》中的一个表述:“契约是当事人间的法律”。德国学者将此浪漫色彩颇为有余、法律精神稍显不足的语言进行醇化,得出“法律行为”的理念:在私法上,其与法律的产生方式迥异(法律是通过立法机关的立法行为,法律行为是私人间的以意思表示为核心的行为)但效果却完全相同(产生私法上的形式效力或/与实质效力)的一种行为。画蛇添足地多加“民事”二字使其与“法律”间的潜在联系人为割裂,其不伦不类实有画虎反类犬之嫌
(2)容易使人产生误解。 不得不让人联想既然有“民事”法律行为,那是否还有“行政法律行为”、“司法法律行为”、“立法法律行为”甚至“刑事法律行为”呢?这个担心并不多余:“民事法律行为”概念一出,许多行政法学者便对是否存在“行政法律行为”想入非非了[5]。其实,行政机关的行为都是必须经过宪法与法律授权方得进行的,即使某些自由裁量的具体行政行为也必须受法律授权范围的制约。而进行民事活动的“人”却可以在法律没有明文限制且不违反公序良俗的情况下自由任意地创设权利义务关系。同样的道理:司法机关、立法机关(后者只受宪法制约,不必被法律约束,因为其“违法”便是默示地废止前法创立新法)也不过是在履行自己的法律职责而已,只能说是执法行为(广义),和法律行为风马牛不相及也。自法国大革命以来便确立的一个基本的宪政理念告诉我们:对于国家机关而言,法无授权即为禁止;对私人而言,法无禁止即为许可。行政行为、立法行为、司法行为、民事行为既属于不同“生活关系”,怎么能统一于一个概念之下呢?至于刑事法律行为就更属于无稽之谈了,这里不予辩析。
(3)民事法律行为的概念提出时,最大的立法考量在于区分其与“民事行为”的差异,即民事行为是民事法律行为的上位概念,民事行为不必具有合法性,而民事法律行为必须合法。笔者认为此论大谬不然!是否为法律行为与是否能合法产生其意想的效力纯属两事。既已成立却无效或被撤销的合同仍然不能否认(曾)有法律行为存在;被宣告无效或撤销的婚姻同样也具有以意思表示为内容的法律行为。将是否为法律行为与法律行为合法有效与否挂钩,不客气地说,这是连法律行为的成立和生效之区别都没搞清楚的外行之见![6]
所以,目前多数学者所倡导的废止“民事法律行为”,改采“法律行为”的提法以杜绝疑义是值得赞同的。然而,人大法工委在2001年《中华人民共和国民法》草案中竟然还把这“先天不足”、“出生即错误”的民事法律行为老调重弹,实在令人费解与遗憾


(二)法律行为的概念
我国学说对法律行为的定义各有差异,但目前已经较为统一只存在表达上的些许微妙。学者普遍认为法律行为基本上有这么几个要素:
(1)主体(也有人持主体不要说[7])(2)法效意思 (3)表示行为
但我国通说存在的一点不足是:对于法定要物法律行为(如《合同法》367条的保管合同成立方式),并不仅因符合上述通说要件便即成立,而必须通过某事实行为方可成为“法律上的存在”。可以说:意思表示虽然是法律行为成立的必要条件,但并非充分条件。
所以,笔者认为妥当的法律行为概念是:民事主体之间,以设立、产生、变更、终止民事法律关系为目的,以意思表示行为为核心的一个或多个行为(此定义也参考了德国学者的见解[8])

民法通则对民事法律行为(也就是立法者一厢情愿地视为与法律行为意义等同的行为)的定义为:公民或法人设立、变更、终止民事权利义务和民事义务的合法行为。此定义有下述不当:
(1)主体范围与《民法通则》所承认的不一致 我国对于主体的资格要求与德国不同。后者在自然人与有权利能力法人(在德国法,法人未必具有与其成员相分离的独立财产,比如商事合伙亦可为法人))之外还另设有“无权利社团”概念,对于属于该类的“民法合伙”的主体地位原则上是予以否认的[9],且只给予诉讼上消极当事人地位[10](即诉讼中为方便原告的起诉只能作为被告出席;但其成员可以自己名义作为共同原告)但我国却没有此类限制,无论是《民法通则》(30条以下),还是《民事诉讼法》(第49条)都将没有法人地位的其它组织作为民事实体权利和诉讼权利的享有主体。所以,将有能力做成法律行为的“人”限制在“公民(自然人)与法人之间”,不但缺乏理由,还损害了法律体系的完整性
(2)强调是合法行为混淆了法律行为成立与生效的区别(见前文)
(3)没有将意思表示这一法律行为的核心内容予以规定(而此属于不可或缺的关键[11])

(三)法律行为的类型
法律行为按照不同的标准可以进行难以计数的分类(如在要因行为中,根据法律行为中是否有对价,分为有偿法律行为和无偿法律行为;根据法律行为中除意思表示外,是否还包含其他行为(例如前述保管合同),可以分为诺成性法律行为和实践性法律行为;根据法律行为是否需要以一定形式为要件,可以分为要式法律行为和不要式法律行为等等)。这里主要介绍两种比较典型分类方法:

(1)按参加人数多寡可分为:(A)单方法律行为,即只包含一个人的意思表示的法律行为;(B)多方法律行为,即包含数个人的意思表示的法律行为。它可以分为合同、共同行为和决议(Beschluss)。合同是二人以上相互对立的意思表示构成的,又称“双方法律行为”。共同行为是二人以上相同指向的意思表示构成的,也被称为狭义的“多方法律行为”,典型的共同行为,例如合同一方有数人时,他们共同作出的解除合同的意思表示;另外,合伙合同也被认为是共同行为没,但另一方面各当事人之间根据合伙合同互负义务,它具有一定的合同性质。决议是在一个团体中,数人共同指向的意思表示,它的特点是,依照法律规定或者团体章程的规定,决议对未表示同意的成员也具有约束力

(2)负担行为与处分行为(这是每位德国学者在谈到法律行为时必说的分类法):负担行为是使当事人负有给付义务的行为,它的特点是不减少义务人的积极财产,仅增加他的消极财产;处分行为是移转、设定负担、变更、抛弃一项权利的行为[12]
在介绍这种分类标准时,另有一问题也自然引出,那就是法律行为的分离原则与统一原则
法律如果将负担行为和处分行为区分为两个不同的法律行为,这就是分离原则(Trennungsprinzip);反之,法律不区分负担行为和处分行为,规定一个行为同时发生产生给付义务和处分权利的效果,则称为统一原则(Einheitsprinzip)
笔者支持采用分离原则(特别值得注意的是,分离原则与抽象原则是不同的,后者即通常所说的“物权行为无因性”是我国立法不可能采纳的,甚至欧共体不久以后也将下达废止抽象原则的指令,所以连抽象原则的创始者德国都将在未来几年内向它告别。但另一采用抽象原则的我国台湾地区由于没有来自外部的压力,所以可能不会太快对此进行变革,从而其将成为今后世界上唯一采用抽象原则的地区)

采用分离原则的优点是,当事人可以对负担行为的效果和处分行为的效果规定不同的条件,例如所有权保留[13];如果采用统一原则,除非法律另有规定,设定负担和处分权利的法律效果只能同时发生,不可能一部分附条件另一部分不附条件。法国法只在很有限的范围内规定了所有权保留,其他情形下只能采用其他制度来代替它,就是这个原因;其他采用统一原则的立法中,如果要一般性的允许所有权保留,必须通过法律特别规定,例如《澳门民法典》第403条。对分离原则的唯一批评是,在即时履行的合同中,分离原则与社会观念不符;但是,由于非即时履行的合同的存在,分离原则还是必要的,而且,在即时履行的合同中,对一个交易中的负担行为和处分行为分开适用不同的规定即使不合社会一般人的观念,也不至于产生任何问题。总之,分离原则是一个灵活的工具,有利于私法自治的实现。

我国现行立法中,《民法通则》第72条第2款和《合同法》第133条均规定,所有权自交付时起移转,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对于我国法律采用分离原则还是统一原则,许多人存在误解。事实上,法律既然允许当事人对于所有权的移转另行约定,这种约定就是处分行为(因为在此时可能连交付或登记的事实都不存在);因此,我国是采用了分离原则的(另可参见物权法第二草案的规定以及对第三草案第110条的批评[14])。

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财政部关于贯彻实施新的企业财务制度有关政策衔接问题的通知

财政部


财政部关于贯彻实施新的企业财务制度有关政策衔接问题的通知
1993年5月17日,财政部

国务院有关部门,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
为了贯彻落实《企业财务通则》和分行业的企业财务制度,做好新老制度的衔接转换工作,现就国有企业执行新的企业财务制度有关政策衔接问题通知如下:
一、关于企业现有各项资金的处理
企业固定基金(扣除待转已完专项工程支出)、流动基金、专用基金中的更新改造资金以及国家专项拨款中的挖潜更新改造拨款余额作为国家资本金。企业接受其他单位投入的资金,作为法人资本金。
企业工资基金和职工福利基金余额转作流动负债管理。
对职工福利基金赤字,企业按照下列顺序抵补:职工奖励基金、大修理基金、后备基金、生产发展基金、新产品试制基金、以及从留利中提取的承包风险基金。
企业专用基金按照以上顺序抵补职工福利基金赤字后,其余额可按以下情况分别处理:职工奖励基金余额转作流动负债管理。大修理基金结余转作预提费用,用于支付企业新发生的修理费用;大修理基金赤字转作待摊费用或递延资产,分期摊入成本、费用。生产发展基金、新产品试制基金、后备基金、以及从留利中提取的承包风险基金,其结余转作盈余公积金;其赤字冲减固定基金、流动基金。
国家拨给企业的特准储备基金作为长期负债处理。国家拨给企业的专项拨款余额(不包括挖潜更新改造拨款余额)以及今后对企业的各种专项拨款,应当单独反映。专项拨款项目完成后,属于按照规定准予核销的部分,报经批准后冲销专项拨款,其余部分作为国家投资,在资本公积金中单独反映。
经国家专项批准建立的各项建设基金,按原规定执行。各项建设基金中,企业自收自用部分,视同国家专项拨款处理;主管部门集中收取的部分应在年度决算中单独反映,企业收到主管部门拨入的各项建设基金作为增加国家专项拨款处理。
企业改造成股份制或者进行合资合营,应将公积金转为资本金。
二、关于长期负债利息和汇兑损益的处理
企业1993年6月30日以前的长期负债,其已经发生的利息和汇兑损益,购建项目尚未完工的,计入资产价值,购建项目已经完工的,经过主管财政机关批准,冲减企业专用基金结余,尚未冲减部分转入递延资产,分期处理;以后新发生不计入资产价值的利息和汇兑损益,有承受能力的企业按照新制度规定处理,没有承受能力的企业,经过主管财政机关批准,转作递延资产,分期计入财务费用。
企业1993年7月1日以后的长期负债利息和汇兑损益按照新制度执行。
三、关于超过三年应收帐款的处理
企业超过三年确实不能收回的应收帐款列作坏帐损失,应当报经主管财政机关批准。
企业实行新制度以前的应收帐款,应进行清理分析,属于三年以上的应收帐款单独反映,其中,确实不能收回的,报经主管财政机关批准后分期处理。
四、关于改变固定资产划分标准等问题的处理
改变固定资产划分标准后,原固定资产转为低值易耗品的,其净值部分按照低值易耗品摊销办法一次或分期摊入成本、费用。原低值易耗品达到固定资产标准的,不转作固定资产,按照低值易耗品管理。
企业固定资产应当实行有偿转让,个别情况特殊、符合国家规定并报经有关部门批准后实行无偿调拨的,调出方调出固定资产净损失冲减资本公积金,调入方调入固定资产净收益增加资本公积金。属于成建制无偿调入调出的固定资产,应报主管财政机关另行处理。
企业已列入待处理的固定资产盘亏、毁损、报废、盘盈,在执行新制度前按老办法处理完毕,并调整有关资金。实行新制度后,企业发生的固定资产盘亏、毁损、报废、盘盈等按新制度执行。
基建单位和生产单位按新制度规定,由企业统一管理和核算。目前暂难统一管理的,基建单位执行修订后的基建财务办法,并报主管财政机关备案。
新制度实施前,按照财政部、国家计委、原国务院生产委《关于下达实行加速折旧的部分大中型骨干企业名单的通知》和机电部、财政部《关于下达“八五”期间实行特殊优惠折旧的机械重点骨干企业名单的通知》,以及其他经过国家批准实行加速折旧的企业,从1993年7月1日起停止执行原加速折旧办法,统一实行新的折旧制度。
五、关于奖金逐步计入成本、费用的处理
按照国务院发布的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》关于“逐步将企业职工的全部工资性收入纳入成本管理”的规定,企业职工奖金逐步计入成本、费用。税利分流企业的职工奖金全部计入成本、费用;其他企业,按照企业隶属关系,由财政部和各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)审批,分三年逐步计入成本、费用。奖金暂未列入成本、费用的企业,其奖金在提取盈余公积金、公益金并向投资者分配利润后的利润中提取,转作流动负债管理。
工效挂钩企业的奖金,按照有关部门审批的工效挂钩办法计提的奖励基金数控制;非工效挂钩企业的奖金,按照有关部门审批的工资计划或者工资包干总额应提的奖金数控制。
实行工效挂钩总挂总提办法的企业,提取的新增效益工资列入管理费用。
六、关于企业管理费的处理
实行制造成本法后,企业库存产成品、在产品等已经分摊的原企业管理费转作待摊费用或递延资产,随销售随处理。新制度实施后,产品成本、费用核算按新办法执行。
七、关于新制度与承包制的衔接
按照国务院关于“八五”期间继续完善承包经营责任制的精神,实行承包经营责任制的企业,其承包分配体制执行到承包期满,新签订承包合同的企业,承包期限不得超过“八五”期间。企业承包合同期满后实行依法缴纳所得税制度。
企业超承包所得返回的部分纳入企业税后利润按照规定顺序分配,经营者奖励按照承包合同的规定在超承包所得中扣除,转作应付工资处理。
八、关于税前还贷及单项留利的处理
实行税前还贷办法的企业,“八五”期间继续按照原办法执行。归还借款的利润转作盈余公积金。
企业单项留利中,留给企业的治理“三废”盈利净额、技术转让净收入以及国外来料加工装配业务留给企业的利润,仍按照原规定执行,留给企业的单项留利以及按照国家规定减免的所得税应全部转作盈余公积金。其他各地区、各部门自行制定的优惠政策停止执行。
实行先税后分办法以后,企业对外投资分回的利润、股利,在计算所得税时予以调整。
九、关于企业房改基金等问题的处理
企业房改基金结余应单独反映。实行新制度后,企业房改有关财务处理办法另行规定。
企业提取的公益金,应小于税后利润中提取的盈余公积金。公益金主要用于职工住宅等集体福利设施支出。
十、关于工效挂钩和承包制的考核
工效挂钩企业实行新制度后,工效挂钩方案一般不作调整,影响较大的,经主管财政机关批准,给予适当调整。
承包企业实行新制度后,对承包基数影响较大的,是否调整,按企业隶属关系,由财政部和各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局),根据企业实际情况和财政承受能力确定。
企业扭亏增盈的考核以及经济效益的分析,应按可比口径计算。
各地区、各部门应当根据国家统一部署,切实做好新制度实施前的各项准备组织工作,深入研究新老制度转换中的问题,确保新制度的顺利实施,做到平稳过渡。执行中有什么问题,请及时函告我部,以便进一步补充完善。


邯郸市城市房地产交易管理条例

河北省邯郸市人大常委会


邯郸市城市房地产交易管理条例



(1996年9月26日邯郸市第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,1996年11月3日河北省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准。2010年8月26日邯郸市第十三届人民代表大会常务委员会第十九次会议修正,2010年9月29日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准)



第一章  总  则

第一条  为加强城市房地产交易管理,维护房地产交易市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条  凡在城市规划区国有土地范围内进行房地产交易活动,均适用本条例。

第三条  本条例所称房地产交易,是指房屋和该房屋占用范围内的土地使用权的转让、租赁、抵押及其他经营活动。

第四条  房地产交易实行价格评估制度、成交价格申报制度。

房地产价格评估,应遵循公平、公正、公开的原则。

房地产权利人应如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

第五条  市、县(市)、峰峰矿区房产管理部门负责本行政区域内的城市房地产交易管理工作。

第六条  市、县(市)、峰峰矿区土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押、交换进行权属管理和监督检查,办理土地权属变更登记。

第二章  一般规定

第七条  下列房地产禁止交易:

(一)销售、预售商品房未取得许可证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法决定收回土地使用权的;

(四)未按规定取得批准手续的;

(五)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(六)房地产权属有争议的;

(七)未依法登记领取权属证书的;

(八)依法公告拆迁范围内的;

(九)法律、法规规定禁止交易的。

第八条  房地产交易,当事人应当使用国家规定的房地产交易契约或者合同文本,签订房地产交易契约或者合同后到房屋登记机构申请办理登记手续,符合规定的,房屋登记机构应当自受理之日起二十日内予以办理。

第九条  房地产交易当事人应当按照国家和省有关规定交纳税费。房地产交易成交价低于评估价又无正当理由的,按评估价计征税费;成交价高于评估价的,按成交价计征税费。

第三章  房地产转让

第十条  下列情形属房地产转让行为:

(一)买卖、赠与、交换房地产的;

(二)以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;

(三)企业被兼并或者合并、破产,房地产转移的;

(四)法律、法规规定的其他转让行为。

第十一条  房地产权属转让的,凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第十二条  以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应报市、县(市)人民政府审批,由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,市、县(市)人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。

第十三条  以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和人民政府城市规划行政主管部门同意,重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第十四条  预售商品房,开发经营单位应持建设行政主管部门核发的资质证书、土地管理部门发放的土地使用权证书、物价主管部门发放的预售价格审批卡、房产管理部门发放的商品房预售许可证,在房地产交易市场挂牌交易。

第十五条  房地产权利人转让租赁期限未满的房地产时,应当提前九十日通知承租人,在同等条件下,承租人有优先受让权。

房地产权利人转让按份共有房地产时,有权转让属于自己的份额。在同等条件下,其他共有人享有优先受让权。

第四章  房屋租赁

第十六条  房屋所有权人提供房屋或者其附属设施给他人使用,并直接或者变相收取财物的,视为房屋租赁。

《房屋租赁许可证》实行年检制度。(注:本款关于“《房屋租赁许可证》年检”的规定已被2004年7月30日邯郸市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止,并于2004年9月27日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。)

第十七条  房屋租赁,出租人和承租人应当签订租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款,以及双方的其他权利和义务。

第十八条  经房屋所有权人书面同意,承租人可以转租房屋。转租房屋应当签订转租契约或合同,并到房地产交易市场进行登记。

第十九条  房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴同级财政。

第二十条  房屋出租人或承租人一方违反租赁契约或合同的,另一方有权解除租赁契约或合同,造成损失的,违约方应当承担赔偿责任。

第二十一条  统管房、自管公房出租给承租人以居住为目的的房屋,不适用本章规定。

第五章  房地产抵押

第二十二条  依法取得房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。

房地产抵押时,应当向县以上房产管理部门、土地管理部门办理登记手续。因处分抵押房地产而取得的土地使用权和房屋所有权的,应当办理过户登记。

第二十三条  同一处房地产设定数个抵押权的,其抵押担保债务之和不得超过该房地产的评估现值。

第二十四条  已设定抵押的房地产,抵押人如需翻建扩建房屋或者改变其使用用途的,必须取得抵押权人书面同意,并按有关规定办理审批手续。

第二十五条  有下列情形之一的,抵押权人可以向房产、土地管理部门申请处分抵押房地产:

(一)抵押人未依约清偿债务的;

(二)抵押人死亡、被宣告死亡或者失踪,而无人代其履行债务的;

(三)抵押人的继承人、受馈赠人或者代管人拒不履行债务的;

(四)抵押契约约定的其他情形。

第二十六条  房地产抵押期满,抵押人不能清偿债务的,处分抵押房地产所得价款,依照下列顺序和原则分配:

(一)支付处分该抵押房地产之费用;

(二)支付与该抵押房地产有关的法定税费和相应土地使用权出让金;

(三)偿还抵押人所欠抵押权人的债务及违约金;

(四)余额退还抵押人。

同一处房地产设定数个抵押权的,按照抵押登记的先后顺序清偿;价款不足的,抵押权人有权另行追索。

第二十七条  抵押人清偿债务后,抵押契约即行终止。

第六章  房地产中介服务

第二十八条  房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等行为。

第二十九条  设立房地产中介服务机构,应当向房产或土地管理部门申请办理房地产中介资格证书,凭房地产中介资格证书向工商行政主管部门申请注册登记,领取营业执照并到价格主管部门申办《收费许可证》后,方可开业。(注:本款关于办理房地产中介服务机构资格证书、房地产中介服务机构资格收费许可证的规定已被2004年7月30日邯郸市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止,并于2004年9月27日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。)

从事房地产中介业务的人员,必须取得相应的资格证书。(注:本款关于从事房地产中介业务的人员须取得房地产中介业务人员资格证书的规定已被2004年7月30日邯郸市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止,并于2004年9月27日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。)

房地产管理部门对中介服务机构和中介服务人员的资格实行年审制度。(注:本款关于从事房地产中介服务机构和中介服务人员资格年审的规定已被2004年7月30日邯郸市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止,并于2004年9月27日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。)

第七章  法律责任

第三十条  有下列行为之一的,视情节轻重按以下规定处罚:

(一)转让的房地产,是以划拨方式取得土地使用权的,未按规定缴纳土地出让金或土地收益的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地出让金或土地收益,没收违法所得,可以并处违法所得百分之三以下的罚款;

(二)未领取商品房预售许可证预售商品房的,由县级以上房产管理部门责令停止预售,按已售价款百分之三处以罚款;

(三)未领取房屋租赁许可证出租房屋的,由县级以上房产管理部门没收违法所得,可以并处评估租金总额二倍以下的罚款,符合出租条件的限期补办手续;

(四)未取得营业执照从事房地产中介服务的,由工商行政管理部门责令停止中介服务活动,没收违法所得,可以并处违法所得百分之三以下的罚款。

第三十一条  妨碍、阻挠房地产管理人员执行公务,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处理,构成犯罪的依法追究其刑事责任。

第三十二条  房地产管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,情节轻微的由所在单位或主管部门给予行政处分,构成犯罪的依法追究其刑事责任。

第八章  附  则

第三十三条  城市规划区以外国有土地范围内的房地产交易参照本条例执行。

第三十四条  本条例自公布之日起施行。