打造律师的业务能力/赵宏瑞

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 17:37:10   浏览:8028   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
打造律师的业务能力

赵宏瑞 徐海凌 王晋刚


心理学家马斯洛把人类各种各样的需求分成五类:生理、安全、社交、尊重和自我实现。其实,企业的法律需求也可以分类。在企业发展的各个发展阶段,企业会根据不同的利益结构产生方方面面的法律需求。
三个利益层次
一般而言,企业的利益可以分成三个层次:核心利益、重要利益以及一般利益。事关企业存亡的关键决策所涉及的利益就是企业的核心利益,例如需要董事会决议解决的经营危机、政策性风险等;重要利益就是涉及到企业中赢利能力的重大决策,例如调整商品价格、划分产品市场等;企业日常经营过程中需要解决的问题所牵涉的就是企业的一般利益。企业决策者首先要考虑的是企业的核心利益,然后才是重要利益和一般利益。
三类法律服务需求
基于以上三个层次的利益划分,企业对律师的法律服务会产生三类法律需求。企业最需要律师解决的就是涉及企业核心利益的法律服务,例如企业上市、融资借贷、合并购买等,这方面的法律服务数量不大,但对律师的能力是绝大的考验。根据经验,这一类的法律服务只占律师服务总量的1%,但却能消耗优秀律师99%的精力。因为事关企业生死,至少也事关企业的重大变革,所以企业都会选择律师中的精英分子。企业对律师法律服务的第二大需求是基于企业重要利益的法律顾问服务。这一类需求占整个律师法律服务总量的29%,没有这一层次的法律服务,企业的发展壮大就会发生问题。占总量70%的律师法律服务都属于日常法律服务,需要的是严谨细密的律师工作。这一类工作如拟定和修改合同,解决劳动争议,追索欠款等等。
三大业务能力
三个层次的利益产生了三种法律服务需求,三种法律服务需求又向律师事务所提出了三种律师业务能力要求。“理和律师”将这三种业务能力总结为:核心利益的危机防范能力、重要利益的保驾护航能力、日常管理的善事利器能力。

正如印尼“海啸”、“中航油”危机、“霸菱银行”的破产,任何企业在运行中的某一阶段,都可能发生关乎生死存亡的危机。总的来讲,此种危机的发生机率似乎仅有1%,但是,
该1%的危机在性质上,往往具有根本性和致命性。某些情况下,采用法律方法事先防范、建立预警机制、事后及时补救,都是必要的、必须的、甚至是唯一的选择。在进行这样的危机处理和风险防范的过程中,往往会涉及到基本法律法规的解释和应用,甚至涉及到基本的法律原理。这时候如果没有资深法律专家的把关操控,就有可能出现原则性错误,违反现代企业的经营原则,“失之毫厘,谬以千里”,越努力吃劲越每况愈下,最后会像项羽渡乌江时地概然兴叹:“此乃天意,非战之罪也”,还不知道自己早已违反了现代企业经营的大忌。“理和律师”认为,优秀的专家型律师必须具备帮助企业进行风险防范的能力,在企业生死存亡关头“拔剑而起”,快刀斩乱麻,拔企业于惊涛骇浪之中,将企业引渡到和谐平安的彼岸。
追求利润最大化,是绝大部分企业的生存目的。每个企业主流业务中的重大利益合同、重要客户维系、重大资产安全等工作,以及企业经常进行的构建、修补、实现其重大利益渠道的工作,都是企业的重要利益所在。对于这一类企业的重要利益,需得到专家型、顾问型律师的专业服务,有时甚至是需要律师们发挥创造性思维的专门服务。这里,律师必须实现“保驾护航”的服务目标。企业是航母,律师事务所就是护卫舰。在利益的海洋上征战角逐时,企业不可避免地会碰到礁石和风暴,如果没有专业律师的专业意见,企业就有可能因小失大,铸成大错。所以,合格的律师事务所必须具备对企业重要利益的“保驾护航”能力,满足企业29%的法律服务需求。律师作为企业的“外脑”,我们常常感到为此类目的进行的律师工作,往往有助于企业建立起更安全、更可行、更稳定、更高效的企业核心竞争力。
无论是为了追求最大利润、还是防范经营风险,每位优秀企业家会在其企业内部动员出一切的力量和资源,创造出最大的企业利润,这体现在企业日常管理的每一项工作中。企业日常的财税管理、人事管理、资产管理、流程管理、直到企业理念建设的文化管理,从律师的角度看,都可以是日常的“涉法事务”。所有律师最大量的工作就是帮助企业处理这类日常经营管理中的法律业务。这些法律服务非常基础,也比较简单,需要的更多是严谨的法律工作。“工欲善其事,必先利其器”,“善事”,就是使涉法的事务处理得更加完善;“利器”就是要企业的经营能力变得更加灵活有力。如果这些基本的法律服务工作做得到家,企业的日常运转就不会出大的纰漏,企业的重大利益和核心利益也能得到保障。我们感到,不论是改制重组型的创新企业、成熟稳定型的基础产业、还是具有远大发展志向的重新创业型的新设企业,似乎都在秉承“工于善其事、必先利其器”的传统发展观,从开始、从现在、
从一点一滴的日常管理工作上就开始寻求优质高效的法律服务,以便其迅速凝聚起优异的企业竞争力。律师必须满足这样的需求,提供“善事利器”的法律服务供给。
总括以上三种法律服务能力,“理和律师”总结出成功的律师事务所必须具备的三种法律服务之“道”:危机防范之道,保驾护航之道,以及“善事利器”之道。用这三种“道”来御各个法律服务领域的无数的“术”,就可以满足企业的三种法律需求,保护企业的三个层次的法律利益,使企业的经营环境达到“和谐”的状态。


下载地址: 点击此处下载

郑州市房地产中介服务管理办法

河南省郑州市人民政府


郑州市房地产中介服务管理办法
郑州市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房地产市场管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产中介服务活动的单位和个人,均应遵守本办法。
为地上无定着物的国有土地使用权出让、转让、抵押、出租提供咨询、评估、经纪等中介服务活动的管理,不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等经营活动。
房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律、政策、信息、技术等咨询服务的经营活动。
房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪,是指接受委托为房地产买卖、抵押、租赁、修缮的当事人提供居间介绍、代理以及代办房地产有关手续的经营活动。
第四条 市人民政府房产管理部门主管本市房地产中介服务工作。
县(市)、上街区人民政府房产管理部门主管本行政区域内房地产中介服务工作。
第五条 房地产中介服务机构从事中介服务活动,应当遵守法律、法规、规章和政策,遵循平等、自愿、公平、公正,诚实信用的原则,恪守职业道德,不得损害国家利益和他人的合法权益。

第二章 中介服务人员
第六条 房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师必须经国家统一考试和执业资格认证,取得《房地产估价师执业资格证》,并按规定注册,取得《房地产估价师注册证》。
房地产估价员必须经市房产管理部门培训、考试合格,并按有关规定取得《房地产估价员岗位合格证》。
第七条 未取得《房地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产评估业务;未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员,不得从事房地产评估业务。
第八条 从事房地产咨询、经纪活动的人员,须经市房产管理部门会同市工商行政管理部门培训、考核合格后,取得《房地产咨询资格证》或《房地产经纪人资格证》。
第九条 申领《房地产咨询资格证》或《房地产经纪人资格证》的人员应具备下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)有本市常住户口和固定住所;
(三)具有房地产或相关专业中等以上学历;
(四)具有与房地产业相关的初级以上专业技术职称;
(五)有3年以上房地产工作实践;
(六)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十条 取得房地产中介服务资格证书的人员,必须受聘于一个房地产中介服务机构,方可从事房地产中介服务活动。
国家机关现职公职人员及国家规定不得从事商业活动的其他人员,不得从事房地产中介服务活动。
第十一条 严禁伪造、涂改、买卖、转借房地产中介服务资格证书。

第三章 中介服务机构
第十二条 从事房地产中介服务业务,应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第十三条 房地产中介服务机构可以是具有独立法人资格的有限责任公司,也可以采取合伙制、合作制或个体等形式组建;但个体中介服务机构不得从事房地产价格评估业务。
第十四条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件;
(一)有自己的名称、组织机构;
(二)有固定的经营场所;
(三)有与其经营规模相适应的注册资金;
(四)有符合规定数量的取得相应资格证书的专业技术人员;
(五)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十五条 设立房地产中介服务机构应向市房产管理部门申请核定资质等级,持资质等级证书到工商行政管理部门申请办理营业执照。领取营业执照之日起30日内持营业执照到市、县(市)、上街区房产管理部门备案。
第十六条 房地产价格评估机构和经纪机构按其注册资金和专业技术人员的数量、资格核定相应的资质等级。资质等级标准及承接业务范围,由市房产管理部门根据国家、省有关规定制定。
房地产咨询服务机构不划分资质等级。
房地产价格评估机构和经纪机构不得超越资质等级从事评估、经纪业务。
第十七条 对房地产中介服务机构由市或县(市)、上街区房产管理部门实行年审制度。未经年审或年审不合格的,不得继续从事房地产中介服务活动。
第十八条 房地产中介服务机构应当遵守下列规定:
(一)按核准的业务范围从事经营活动;
(二)依法缴纳税费;
(三)按物价部门规定的标准收取中介服务费;
(四)如实填报业务统计报表。
第十九条 房地产价格评估机构不得兼营房地产经纪业务。房地产咨询机构、房地产经纪机构不得兼营房地产价格评估业务。

第四章 中介服务业务
第二十条 房地产中介服务业务,由中介服务机构统一受理,并与委托方签订书面中介服务合同
第二十一条 房地产中介服务合同应包括下列内容:
(一)合同各方当事人名称(姓名)、住所;
(二)中介服务项目的名称、内容、标准;
(三)合同履行期限;
(四)收费数额和支付方式、时间;
(五)违约责任和争议解决方式;
(六)当事人约定的其他内容。
第二十二条 经委托人同意,房地产中介服务机构可将受托的房地产中介服务业务转委托给具有相应资格的房地产中介服务机构代理,但不得增加中介服务费。
第二十三条 房地产中介服务机构发布房地产广告,应当在广告中载明中介服务机构的名称、地址、资质证书号。广告内容应当真实,不得发布虚假广告。
第二十四条 房地产中介服务机构与委托人签订中介服务合同后,可预收不超过30%的中介服务费。中介服务成功后,委托人应在30日内支付全部中介服务费,当事人双方在中介服务合同中另有约定的,从其约定;中介服务未成功的,中介服务机构应退回预收的中介服务费,但由
于委托人的原因造成中介服务未成功的除外。
房地产中介服务费能够即时结清的,不适用前款规定。
第二十五条 房地产中介服务费由中介服务机构统一收取,并开具发票。房地产中介服务人员不得直接收取中介服务费。
第二十六条 房地产中介服务机构应当建立业务记录,设立业务台帐,健全业务统计报告制度。业务记录、业务台帐应当载明开展业务的收支情况及房产管理部门要求的其他内容。业务统计报表应按规定的时间报送市、县(市)、上街区房产管理部门。
第二十七条 房地产中介服务机构开展业务,可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件,查看业务现场和设施。委托人应当提供必要的协助。
第二十八条 因房地产中介服务机构的过错,给当事人造成损害的,中介服务机构应当承担赔偿责任。中介服务机构赔偿后可向有过错的中介服务人员追偿。
因委托人的过错,给房地产中介服务机构或人员造成损害的,委托人应当承担赔偿责任。
第二十九条 房地产中介服务机构及中介服务人员不得直接从事房地产吞吐业务。
第三十条 房地产中介服务机构及中介服务人员在中介服务活动中应当遵守下列规定:
(一)提供客观、公正、准确、高效的服务;
(二)介绍对委托人有利的交易对象;
(三)将定约机会和交易情况如实、完整、及时报告当事人各方;
(四)为当事人保守商业秘密和个人隐私。
第三十一条 房地产中介服务人员在中介服务活动中不得有下列行为:
(一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用业务之便牟取不正当利润;
(二)允许他人以自己名义从事房地产中介服务业务;
(三)同时受聘于两个或两个以上中介服务机构;
(四)与一方当事人串通损害另一方当事人的利益;
(五)隐瞒真实情况,提供虚假材料;
(六)法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三十二条 房地产价格评估人员与委托事项有关当事人有利害关系的,应当回避。委托人有权要求其回避。
第三十三条 委托人委托的事项违法的,房地产中介服务机构及中介服务人员应当拒绝接受委托。

第五章 罚则
第三十四条 房地产中介服务机构有下列行为之一的,由市、县(市)、上街区房产管理部门责令限期改正,给予警告,并可处以2000元以上10000元以下罚款:
(一)未经房产管理部门核定资质等级从事房地产中介服务的;
(二)超越资质等级从事房地产中介服务活动的;
(三)超过经核准的业务范围从事房地产中介服务活动的;
(四)未经年审或年审不合格,继续从事房地产中介服务活动的。
第三十五条 违反本办法第二十九条规定的,由市、县(市)、上街区房产管理部门责令改正,并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第十一条规定的,由市、县(市)、上街区房产管理部门责令改正,给予警告,并可处以500元以上1000元以下罚款。
第三十七条 房地产中介服务人员违反本办法第三十一条规定的,由市、县(市)、上街区房产管理部门责令限期改正,给予警告,并可处以500元以上2000元以下罚款。
第三十八条 违反本办法的行为,触犯其他法律、法规、规章规定的,由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定处罚。
第三十九条 当事人对房产管理部门所作的行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或向人民法院起诉。

第六章 附则
第四十条 本办法自2000年5月1日起施行。



2000年5月1日

关于批准《中小套型住宅优化设计》等七项国家建筑标准设计的通知

住房和城乡建设部


关于批准《中小套型住宅优化设计》等七项国家建筑标准设计的通知

建质〔2009〕56号


各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市建委(规委),总后营房部,新疆生产建设兵团建设局,国务院有关部门:
  经审查,批准由中国建筑标准设计研究院等六个单位编制的《中小套型住宅优化设计》等七项标准设计为国家建筑标准设计,自2009年6月1日起实施。原《多层住宅建筑优选设计方案》(97SJ903)、《雨水斗》(01S302)、《医院卫生设备安装》(92S303)、《智能建筑弱电工程设计施工图集》(97X700)标准设计同时废止。


  附件:《中小套型住宅优化设计》等七项国家建筑标准设计名称及编号表


                     中华人民共和国住房和城乡建设部
                       二〇〇九年四月十三日

附件下载: 《中小套型住宅优化设计》等七项国家建筑标准设计名称及编号表
http://www.mohurd.gov.cn/zcfg/jswj/gczl/200904/P020090420377832031858.doc